De zorgplicht van de makelaar

Het Gerechtshof te Leeuwarden heeft vorig jaar uitspraak gedaan over de reikwijdte van de zorgplicht van de makelaar.

Inleiding

Als aankopend makelaar behoor je kopers te adviseren met betrekking tot de aankoop van een woning. Maar hoe ver reikt je advies? Welke zaken worden als makelaar van je verwacht? Het criterium dat het Gerechtshof in deze zaak hanteert is dat een makelaar tegenover zijn opdrachtgever ‘de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht’.

De specifieke inhoud van de zorgplicht hangt ook deels af van hetgeen met de koper is overeengekomen. Vaak maken kopers echter geen specifieke afspraken met een makelaar. In het algemeen kan men stellen dat je als makelaar kopers informeert met betrekking tot de stand van de regionale markt, de toekomstige ontwikkelingen en je in opdracht van de koper onderhandelingen voert over de koopprijs van het betreffende woning. Maar het blijft een grijs gebied. Zo kan ook van een makelaar verlangt worden advies uit te brengen of een bouwkundige keuring al dan niet moet worden uitgevoerd. Net zoals in onderstaand geval, zullen de feiten en omstandigheden altijd een grote rol spelen wat er als makelaar van je wordt verwacht.

Procedure

In onderhavige procedure hadden kopers aan hun makelaar opdracht gegeven na te gaan welke bestemming erop het perceel rustte, er aanschrijvingen waren geweest ten aanzien van het perceel en of er overige bijzonderheden bekend waren ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen in de bestemming van desbetreffend perceel. De makelaar heeft navraag bij de gemeente gedaan en stuitte niet op bijzonderheden. Vervolgens is de koop gesloten. Vóór de levering van de woning ontdekten kopers dat een bouwvergunning is verleend aan de buren voor het verbouwen en vergroten van een woon-/winkelpand. De bouwvergunning zou al voor het sluiten van de koopovereenkomst aan de buren zijn verleend.

De kopers hebben grote bezwaren tegen de uitbouw en stellen hun makelaar aansprakelijk voor de schade – daling waarde van hun woning – die zij door de aanbouw van de buren lijden. Volgens de kopers zou de makelaar tekort zijn geschoten in de zorgplicht doordat de makelaar geen onderzoek had gedaan naar de mogelijke bouwplannen van de buren.

Gerechtshof

Uit eerdere jurisprudentie kan worden afgeleid dat de zorgplicht van een makelaar meebrengt dat hij bij de gemeente informeert welke bestemming op het object rust en of er gemeentelijke aanschrijvingen zijn geweest.

In deze zaak is het Gerechtshof van oordeel dat de zorgplicht van een makelaar niet zo ver gaat dat in het algemeen mag worden aangenomen dat de makelaar uit eigen beweging onderzoek doet naar de vraag of er ten behoeve van een of meer naastgelegen percelen bouwvergunningen zijn verleend. In deze zaak waren er bovendien geen concrete aanwijzingen dat de makelaar bedacht diende te zijn dat de buren mogelijke bouwplannen hadden. Alleen indien zich uitzonderlijke omstandigheden voordoen die met zich brengen dat een makelaar op de hoogte had kunnen zijn van de voorgenomen bouwplannen zou de situatie kunnen veranderen. Ten grondslag aan de afwijzing oordeelde het Gerechtshof dat een onderzoek naar een verleende bouwvergunning voor een makelaar veel meer onderzoek behelst dan het informeren bij de gemeente naar de bestemming en een eventuele aanschrijving op het perceel. Ook is het onderzoek naar de bestemming en eventuele aanschrijvingen van groter belang dan het onderzoek naar het afgegeven van een bouwvergunning in de omgeving, omdat een onderzoek naar een bestemming van een perceel of een eventuele aanschrijving zien op de aan te kopen woning.

Tot slot

Kortom, om problemen te voorkomen dienen beide partijen voordat zij met elkaar in zee gaan goede afspraken te maken met betrekking tot wat zij van elkaar verlangen. Een makelaar dient er wel op bedacht te zijn dat er altijd omstandigheden kunnen zijn die ertoe leiden dat hij dient te onderzoeken of een bouwvergunning is verleend voor een naast gelegen perceel. Los van het voorgaande dienen kopers er bedacht op te zijn dat als zij specifieke informatie van hun makelaar verlangen zij dit kenbaar aan hun makelaar dienen te maken en desgewenst dit in de opdrachtbevestiging laten vastleggen zodat hier achteraf geen misverstanden over kunnen bestaan.