Het gehuurde object: winkelruimte of kantoorruimte ?

Kortweg worden deze twee categorieën ook wel aangeduid als 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte, verwijzend naar de artikelen in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In het huurrecht van bedrijfsruimte verdient het kwalificeren van een gehuurd object ruime aandacht, om te kunnen beoordelen welk wettelijk regime van toepassing is op de huurovereenkomst. Een van de onderscheidende kenmerken tussen de twee categorieën is dat bij de 290-bedrijfsruimte (m.u.v. het hotelbedrijf en het kampeerbedrijf) een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig moet zijn voor de rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten. In de praktijk leidt het wettelijke vereiste van het publiek toegankelijke lokaal tot de nodige moeilijkheden. Het vereiste wordt veelal in de jurisprudentie nader toegelicht en ontwikkeld. In recent gepubliceerde lagere jurisprudentie heeft de Rechter zich opnieuw gebogen over de publieke toegankelijkheid van een bedrijfsruimte (Rechtbank Amsterdam, sector Kanton, locatie Hilversum, d.d. 28 april 2006, WR; tijdschrift voor huurrecht 2007-4). Ditmaal betrof het een exploitatie van een kantine/bar. De exploitatie van deze kantine/bar drijft in het onderhavige geval voornamelijk op de activiteiten van de manege. Dit blijkt met name uit het feit dat de manege hoofdzakelijk werd bezocht door leden, eventueel vergezeld van bezoek. De kantine/bar was hoofdzakelijk geopend gedurende de openingstijden van de manege. De kantine/bar is slechts te betreden via de toegangsdeur van de manege en heeft geen zelfstandige in- of uitgang. Er bevindt zich aan de buitenzijde van het manegegebouw geen reclamebord voor de kantine/bar. De Voorzieningenrechter van de sector kanton van de Rechtbank Amsterdam, locatie Hilversum oordeelt dat het feit dat de leden van de manege samen met eventuele bezoekers/gasten de bar bezoeken niet tot de conclusie leidt dat er sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Het wettelijke regime van 290-bedrijfsruimte werd zodoende in dit geval niet van toepassing verklaard. In de onderhavige voorlopige voorziening oordeelt de Voorzieningenrechter dat op de bedrijfsruimte het regime van 230a-bedrijfruimte van toepassing is en dat de Kantonrechter in de bodemprocedure zeer waarschijnlijk niet tot ander oordeel zal komen. De gevorderde ontruiming werd aldus toegewezen, temeer daar de huurder niet binnen de wettelijke termijn van twee maanden (art. 7:230a BW) een verzoek tot verlenging van de termijn heeft ingediend. Met deze uitspraak wordt opnieuw bevestigd dat er op dit moment een restrictieve uitleg wordt toegepast ten aanzien van het vereiste van de publieke toegankelijkheid. De Kantonrechter te Hilversum zoekt ten aanzien van dit kwalificatiegeschil echter geen aansluiting bij het steeds vaker gehanteerde beginsel van overheersendheid waarin de mate van gebruik als overige bedrijfsruimte wordt vergeleken met de mate van gebruik als overige bedrijfsruimte. In dit geval had dit tot een ander oordeel omtrent de kwalificatie van de overeenkomst door de kantonrechter kunnen leiden.