21 maart 2024
Voor wiens rekening komen de kosten van onderhoud en herstel van het pand: de huurder of de verhuurder? Het is een vraag die veelvuldig tot discussie leidt en waarover veel geprocedeerd wordt. In deze blog wordt ingezoomd op de wettelijke regeling en de afwijkende regeling van de ROZ-modellen.
In algemene zin geldt dat het grote onderhoud voor rekening van de verhuurder komt, terwijl de huurder op grond van artikel 7:217 BW gehouden is om kleine herstellingen uit te voeren. Het ‘Besluit kleine herstellingen’ (https://wetten.overheid.nl/BWBR0014931/2003-08-01) bevat een niet-uitputtende opsomming met kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, zoals het vervangen van lampen en het schoonhouden van goten en regenafvoeren.
Artikel 7:217 BW is van regelend recht, zodat partijen in principe in de huurovereenkomst afwijkende afspraken kunnen maken over de verdeling van onderhouds- en herstelkosten. Dat geldt – uitzonderingen daargelaten – niet voor de huur van woonruimte. Artikel 7:242 BW bepaalt namelijk dat niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken van de wettelijke regeling van artikel 7:217 BW, tenzij het gaat om herstellingen aan zaken die door de huurder zelf zijn aangebracht. Hierbij kunt u denken aan een huurder die zelf een nieuwe keuken in het gehuurde heeft geplaatst. In dat geval komen de onderhouds- en herstelkosten van de keuken voor rekening van de huurder in plaats van de verhuurder.
Bij winkelruimte mogen partijen wel van de wettelijke regeling afwijken. Ten eerste is daarom relevant wat er precies wordt verhuurd. Bij de huur van winkelruimte wordt vaak gebruikgemaakt van het ROZ-model voor winkelruimte en in dat geval is sprake van ‘casco-verhuur’. In artikel 1 algemene bepalingen (2022) is opgesomd wat tot het casco behoort (bijvoorbeeld: funderingen, buitengevels, e.d.). Artikel 14 van de algemene bepalingen (2022) bevat de regeling omtrent de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwingen. In algemene zin geldt dat de onderhouds-, herstel- en vernieuwingskosten van constructieve delen (zoals funderingen, bouwvloeren, buitengevels e.d.), trappen, riolering, buitenkozijnen, installaties en buitenschilderwerk voor rekening van verhuurder zijn, tenzij het kleine herstellingen aan deze zaken betreft. De kosten voor al het overige onderhoud en herstel zijn voor rekening van de huurder.
Hoewel in de praktijk veel gebruik wordt gemaakt van het ROZ-model, kunnen verdergaande afspraken worden gemaakt. Partijen kunnen ook afspreken dat alle kosten, zoals de kosten voor verzekeringen, eigenaarslasten en al het onderhoud aan het pand, voor rekening van de huurder komen. Dit noemt men een ‘triple net-huurovereenkomst’.
Ook bij kantoorruimte wordt veel gebruikgemaakt van het ROZ-model voor kantoorruimte. Artikel 1 van de algemene bepalingen (2015) bepaalt dat alle in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen tot het gehuurde behoren, tenzij ze in het proces-verbaal van oplevering zijn uitgezonderd. In beginsel is de omvang van het gehuurde dus groter dan bij winkelruimte. Dat betekent ook dat de onderhoudsverplichting voor de verhuurder in beginsel groter is. Artikel 11 algemene bepalingen bevat de regeling over de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwingen. Deze komt grotendeels overeen met de regeling voor winkelruimte.
De praktijk leert dat verhuurder en huurder vaak discussies hebben over de verdeling van onderhoudskosten. Het is daarom in het belang van beide partijen om hierover duidelijke afspraken te maken, bijvoorbeeld door een demarcatielijst aan de huurovereenkomst te hechten. In de praktijk wordt dit echter vaak vergeten.
Bij de verhuur van woonruimte is de verdeling doorgaans duidelijk, maar bij winkel- en kantoorruimte is er meer ruimte voor discussie. Het is daarom belangrijk om vooraf heldere afspraken te maken, bijvoorbeeld met een demarcatielijst.
Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst? Of heeft u vragen over de verdeling van de onderhouds- en herstelkosten? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.
