6 mei 2024
De afgelopen jaren is er veel veranderd voor de woningmarkt. Zo zijn de overdrachtsbelasting en box-3-heffing verhoogd, zijn de opkoopbescherming en de Wet goed verhuurderschap ingevoerd en worden tijdelijke huurcontracten afgeschaft.
Binnenkort volgt – waarschijnlijk – ook nog de Wet betaalbare huur. Op 25 april 2024 heeft de Tweede Kamer namelijk ingestemd met het wetsvoorstel betaalbare huur. Als de Eerste Kamer ook met het wetsvoorstel instemt, zal de wet naar alle waarschijnlijkheid per 1 juli 2024 in werking treden. Maar is dat wel een goed idee?
Door de invoering van de Wet betaalbare huur zal er veel veranderen. De belangrijkste wijziging is dat naast de bestaande sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen een middensegment wordt ingevoerd. Op zowel de sociale huurwoningen als het middensegment wordt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend van toepassing. Sociale huurwoningen hebben maximaal 147 punten (€ 879,66) en huurwoningen in het middensegment hebben maximaal 186 punten (€ 1.123,13). Alleen bij huurwoningen in de vrije sector (187 punten of meer) staat het verhuurders vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Het WWS is daarop niet van toepassing.
Ook huurders in het middensegment krijgen voortaan toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. Een andere belangrijke wijziging is dat het WWS zal veranderen. Zo worden onder andere WOZ-waardes en energielabels voortaan anders gewaardeerd. Slechte energielabels kunnen zelfs tot minpunten leiden.
Er is veel kritiek op de Wet betaalbare huur. Zo vreest de Raad van State dat het aantal huurwoningen in het middensegment juist sterk zal afnemen door de Wet betaalbare huur. Tezamen met een pakket aan andere maatregelen is de kans namelijk groot dat verhuurders geen / niet meer genoeg rendement behalen en huurwoningen in het middensegment zullen verkopen. Hoewel een verlaging van de huurprijs in het middensegment op korte termijn prettig kan zijn voor huurders, leidt dit op de lange termijn waarschijnlijk tot forse problemen. Naast een daling van het aanbod huurwoningen in het middensegment zal het aantal scheefhuurders stijgen en zullen wachtlijsten oplopen vanwege minder doorstroom op de huurmarkt. Ook bestaat de kans dat woningen in de vrije sector nog duurder worden.
Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) is de regulering van het middensegment slecht voor de woningmarkt en zelfs slecht voor de economie. Wetenschappelijk onderzoek laat namelijk zien dat meer regulering de verhuismobiliteit verder beperkt, terwijl het volgens DNB van belang is dat werkenden geneigd zijn om te verhuizen van regio’s met minder werkgelegenheid naar regio’s met betere baankansen. Hoe hoger die verhuismobiliteit, hoe lager de werkloosheid en hoe hoger de arbeidsproductiviteit.
Ook vanuit de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) is er kritiek. Door het wetsvoorstel zou het begrip ‘zelfstandige woonruimte’ in het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) namelijk ook worden gewijzigd. De voorgenomen wijziging doorkruist de definitie van ‘zelfstandige woonruimte’ uit het BW en leidt tot onwenselijke en onlogische gevolgen. Volgens de NOvA lijkt snelheid voor kwaliteit te gaan.
De Wet betaalbare huur heeft (te) grote gevolgen voor de woningmarkt, zeker in samenhang met het pakket aan maatregelen dat al is ingevoerd. Voor verhuurders is het dus hopen dat er een pas op de plaats wordt gemaakt. De Eerste Kamer is nu aan zet. Wij houden u op de hoogte.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u advies nodig? Neem gerust contact met ons op.
