Waar moet u als verhuurder op letten bij einde van de verhuur?

Met het herstel zijn tijd en kosten gemoeid, en bovendien is het gehuurde niet geschikt voor directe wederverhuur. Dit vormt een schadepost voor de verhuurder. In deze blog vertel ik u waar u op moet letten bij het einde van de verhuur.

Beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur

Als bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan moet het gehuurde ook weer volgens de beschrijving opgeleverd worden. Hierop zijn twee uitzonderingen:

1. Door de huurder aangebrachte geoorloofde veranderingen hoeven niet ongedaan gemaakt te worden. Geoorloofde veranderingen zijn veranderingen die verricht zijn na schriftelijke toestemming van de verhuurder of na rechterlijke machtiging, óf veranderingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan gemaakt kunnen worden. Dat laatste betreft bijvoorbeeld een badkamerkastje aan de wand, spiegels of een zonnescherm.
2. Zaken die door ouderdom teniet gegaan zijn óf beschadigd zijn hoeven niet hersteld te worden.

Als er géén beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt de huurder vermoed het gehuurde in de staat te hebben ontvangen waarin deze zich aan het einde van de huur bevindt.

Tijdens het huren: kleine herstellingen?

De huurder is verplicht om tijdens de huurtijd kleine herstellingen zelf te verrichten. Dat geldt niet voor kleine herstellingen die nodig zijn omdat de verhuurder in gebreke is gebleven, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde al met kleine gebreken heeft opgeleverd.

Wat we onder kleine herstellingen verstaan is opgenomen in de bijlage bij het Besluit Kleine Herstellingen.

Als er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang heeft plaatsgevonden, is het aan de verhuurder om te bewijzen dat de staat bij aanvang van de huur anders was.

Bij het einde van de huur: ingebrekestelling of voorinspectie?

De wet stelt een vaste datum waarop de huurder correct moet opleveren, namelijk de dag van het einde van de huurovereenkomst. Als de oplevering dan niet correct is uitgevoerd, is de huurder direct in verzuim en hoeft hij niet eerst nog in de gelegenheid gesteld te worden om de opleveringsgebreken zelf te herstellen.

Om opleveringsgebreken zoveel mogelijk te voorkomen is het aan te raden om enkele weken voor het einde van de huurovereenkomst een gezamenlijke voorinspectie te doen en daarbij schriftelijk overeen te komen welke herstellingen nog door de huurder verricht moeten worden.

Als er geen voorinspectie is geweest en de huurder wordt na het einde van de huur ook niet meer in de gelegenheid gesteld om zelf zorg te dragen voor het herstel van de opleveringsgebreken, geldt dat de verhuurder alleen de kosten in rekening kan brengen die de huurder zou hebben gemaakt als hij zelf voor het herstel zorg had gedragen.

Het kan voorkomen dat het gehuurde, door de tijd die nog gemoeid is met het herstel, niet direct doorverhuurd kan worden. De verhuurder kan in dat geval vaak zijn schade voor de gederfde huurinkomsten ook verhalen op de huurder. In de rechtspraak zijn rechters terughoudend in het bepalen van de schadeperiode, dus van de verhuurder wordt bij het herstel wel een proactieve houding verwacht.

Afsluitende tips

1. Het is van belang om bij aanvang van de huur (en bij tussentijdse onderhuur) een beschrijving van het gehuurde op te maken, welke door partijen ondertekend wordt. Foto- en filmmateriaal dient ook als bewijsmateriaal!
2. Voer herstelwerkzaamheden op tijd uit zodat de gederfde huur over de herstelperiode op de huurder verhaald kan worden.
3. Het is aan te raden om voor het einde van de huur een gezamenlijke voorinspectie te houden en de afspraken over het herstel gezamenlijk schriftelijk vast te leggen.

Heeft u vragen over dit onderwerp? GMW advocaten helpt u graag verder!