“Hoelang kennen we elkaar nou al? Dertig, veertig jaar?” Berrie Brandsteder keek mij lachend aan. Mijn vriend was vastgoedondernemer. De financiële crisis had hem hard geraakt. “Ik zit nu even krap bij kas, dat weet je. Maar ik heb een juridisch akkefietje en jij moet mij helpen. Kan dat no cure, no pay?” Berrie vertelde mij hoe hij en zijn zakenpartner Dick Molenkamp (die ‘Driftige Dick’wordt genoemd) in het centrum van Utrecht twee monumentale panden hadden gekocht van verzekeraar EXO B.V. “Dick en ik hebben in totaal zes keer met de heer Perquin, de directeur van EXO, gesproken. Wij wilden niet meer dan 3 miljoen euro bieden, EXO vroeg 3.7 miljoen euro. Uiteindelijk is het afgemaakt op 3.5 miljoen euro. De financiering hadden we al geregeld.”
Ik vroeg mijn cliënt naar een schriftelijke bevestiging van de gemaakte afspraken. Die was er niet. “Bij mij geldt: een man een man, een woord een woord. Simpel zat.” Bij zakelijke vastgoedtransacties is een mondelinge overeenkomst ook bindend. Ik vroeg Berrie dus naar de gesprekken die hij op het kantoor van EXO B.V. had gevoerd. Mijn cliënt bezwoer mij dat bij die gesprekken alleen hij, Driftige Dick en de heer Perquin van EXO B.V. aanwezig waren geweest. “Wij hebben dus een keiharde overeenkomst met EXO, het is ons woord tegen dat van Perquin.” Maar EXO B.V. weigerde de panden te leveren. Berrie Brandsteder: ”Ik heb Perquin schriftelijk ingebreke gesteld. Geen reactie. In de wandelgangen hoorde ik dat EXO de panden voor 3.7 miljoen euro aan een derde kan verkopen. Wij moeten dus snel beslag leggen en nakoming vorderen. Dan gaan ze wel door de knieën”.
Aangezien werken op basis van no cure, no pay verboden is in de advocatuur sprak ik met mijn cliënt af dat ik zou werken tegen de helft van mijn normale uurtarief.
Nadat ik de dagvaarding had laten betekenen, volgde het schriftelijke verweer van EXO B.V. Van een koopovereenkomst was volgens de verzekeraar geen sprake. Partijen hadden tweemaal oriënterend met elkaar gesproken, maar afspraken waren er niet gemaakt. Naast de heer Perquin konden twee andere directieleden en een secretaresse de gang van zaken bevestigen. Zij waren bij de gesprekken aanwezig geweest.
Ik vroeg Berrie Brandsteder en Driftige Dick om uitleg. “Er wordt hier keihard gelogen, geloof mij makker,” zei Berrie. Driftige Dick was rood aangelopen en knikte: “Keihard gelogen, ja.”
De rechtbank in Utrecht bepaalde een getuigenverhoor. De heer Perquin, de twee directieleden en de secretaresse van EXO B.V. verklaarden hetzelfde. Er hadden twee besprekingen plaatsgevonden, waarbij naast de eisende partijen steeds vier personen van EXO B.V. aanwezig waren geweest. Een koopovereenkomst was niet tot stand gekomen.
“Meneer Brandsteder, weet u zeker dat er zes keer overleg is gevoerd en dat van EXO B.V. alleen de heer Perquin hieraan deelnam?”, vroeg de rechter-commissaris. Berrie Brandsteder schraapte zijn keel. “Dat klopt als een bus, edelachtbare”. Dezelfde vraag werd aan Driftige Dick Molenkamp gesteld. Hij keek boos naar de rechter. “Die anderen waren er misschien ook bij, dat kan best wezen. Maar daar gaat het niet om. Wij hebben namelijk een deal. Ze moeten gewoon die panden aan ons leveren.”
Het vonnis van de rechtbank Utrecht volgde een maand later en verbaasde mij niet. Bij gebrek aan bewijs werden de vorderingen van mijn cliënt afgewezen. Berrie Brandsteder moest de proceskosten van 6800 euro betalen.
De volgende dag kreeg ik een e-mail van mijn vriend. “Omdat jij deze zaak volstrekt verkeerd heb ingeschat, eis ik dat jij de proceskosten voor je rekening neemt. Het is wel het minste dat je nu voor mij kunt doen.”
