Er vinden dagelijks vastgoedtransacties plaats, die meestal worden vastgelegd in een koopovereenkomst.
De inhoud van die koopovereenkomst is vaak een bron van misverstanden. Discussies kunnen plaatsvinden over gebreken aan het perceel en over de vraag wie die gebreken dient te verhelpen. Verder wordt er regelmatig geruzied over erfdienstbaarheden, garanties, over- en ondermaat, et cetera. Problemen rondom vastgoedtransacties komen veel voor en zijn regelmatig vrij complex.
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Er is alleen sprake van een aanbod, indien het bod alle belangrijke elementen van de koop bevat. Een advertentie waarin een onroerende zaak te koop wordt aangeboden tegen een bepaalde koopprijs, is geen aanbod maar slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Hetzelfde geldt voor vermelding van een pand op een website zoals bijvoorbeeld Funda. Met de aanvaarding van een aanbod komt dus een koopovereenkomst tot stand. Echter, een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, doet dat niet. Zij geldt als verwerping van het aanbod. Het aanbod en de aanvaarding hebben pas werking indien die verklaring de ontvanger respectievelijk de aanbieder heeft bereikt.
Op het bovenstaande zijn echter uitzonderingen. Soms geldt er een vormvereiste. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak dient bijvoorbeeld schriftelijk te worden aangegaan. Tenminste, indien er sprake is van een transactie tussen consumenten. Al zijn partijen het in dit geval derhalve eens over de hoofdbestanddelen van een koopovereenkomst, zolang er geen contract is ondertekend, is er ook geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen.
Nadat de koopovereenkomst is gesloten, kunnen er zoals hierboven is aangegeven, nog tal van problemen rijzen. Vaak wordt er gediscussieerd over zogenaamde non – conformiteit. Het verkochte beantwoordt dan niet aan hetgeen de koper ervan mocht verwachten. Er kunnen door de koper vervolgens diverse juridische acties worden ondernomen. Het is van groot belang om daarbij de juiste insteek te kiezen, omdat anders rechten verspeeld kunnen worden.
De verkoper kan zich uiteraard tegen de aantijgingen verweren, bijvoorbeeld met een beroep op een ouderdomsclausule of andere contractuele of wettelijke bepalingen.
Glenn Kerver
Aansprakelijkheidrecht, Huurrecht, Letselschade, Vastgoedrecht Lees meer over deze advocaatOns team van ervaren vastgoed advocaten staat voor u klaar.
Heeft u een vraag of wilt u juridisch advies? Neem gerust contact met ons op.
10 maart 2026
Wijzigingen in Huisvestingsverordening Den Haag: woningsplitsing en hospita-verhuur
De gemeente Den Haag heeft haar regelgeving aangepast met het oog op het creëren van meer woonruimte zonder nieuwbouw, maar mét behoud van de leefbaarheid. Per 1 april 2026 gelden o.a. de volgende wijzigingen in de Huisvestingsverordening Den Haag.
Lees meer
25 februari 2026
Verjaring erfgrens
Heeft u al langer dan 20 jaar, zonder protest, een stuk grond van de buurman in uw bezit? Mogelijk is de grond door verjaring uw eigendom geworden. Het bezitsvereiste is hierbij doorslaggevend. Maar wat verstaat men precies onder het juridische begrip ‘bezit’? En als u de eigendom van uw stuk grond heeft verloren op grond van verjaring, wat kunt u dan doen?
Lees meer
9 februari 2026
De rechten van het kind bij ontruiming van een woning
Op 28 november 2025 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de rol van de rechten van het kind bij een vordering tot ontruiming van een huurwoning. Dit artikel behandelt de aanleiding voor deze vragen, de kernoverwegingen van de Hoge Raad en de gevolgen voor de (rechts)praktijk.
Lees meer
27 januari 2026
De werking van een omzettingsverklaring bij aanneming van werk
Stel dat een aannemer is ingehuurd voor een aanneming van werk, maar dat bij de uitvoering daarvan een probleem ontstaat. Dit komt helaas vaak voor. Als het vervolgens samen niet lukt om de kwestie op te lossen, is het aan te raden om juridische stappen te overwegen. Hieronder een praktische uitleg en vijf handige tips.
Lees meer
20 januari 2026
De voorwaarden bij een bankgarantie tot opheffing van conservatoir beslag
Conservatoir beslag is een krachtig middel voor schuldeisers om hun verhaalspositie veilig te stellen voordat een rechter definitief over een vordering heeft geoordeeld. Voor de beslagene kan een beslag echter zeer ingrijpend zijn. De wet verplicht de beslaglegger daarom om het beslag op te heffen, als hij ‘voldoende zekerheid’ gesteld krijgt voor zijn vordering. Dat gebeurt meestal in de vorm van een bankgarantie. De vraag is wanneer zo’n bankgarantie voldoende is, en met name: wanneer moet zij uitkeerbaar zijn?
Lees meer
9 december 2025
Overlast door huurders: wat is de rol van de verhuurder?
In dit artikel wordt nader ingegaan op de verantwoordelijkheden van een verhuurder in geval van overlast, de aanpak die hij kan hanteren en de maatregelen die hij kan nemen. Zie ook: vijf handige tips.
Lees meer
26 november 2025
Schadevergoeding na verjaring van eigendom
Na het verstrijken van een verjaringstermijn vervalt een vordering. In het geval van verjaring in eigendomskwesties houdt dit in dat een eigenaar zijn vastgoed niet langer kan opeisen van de bezitter. Het eigendomsrecht gaat in zo’n geval over van de eigenaar op de bezitter. In sommige gevallen is er echter toch nog een mogelijkheid om alsnog aanspraak te maken op het vastgoed. Het schadevergoedingsrecht biedt in die gevallen een oplossing.
Lees meer
11 november 2025
Kun je in het vastgoed- en huurrecht aanspraak maken op een immateriële schadevergoeding?
De laatste jaren krijgen wij steeds meer vragen over de vergoeding van immateriële schade. Met name expats zijn gewend dat er naast een materiële schadevergoeding ziend op de daadwerkelijk gemaakte kosten, ruimte bestaat voor een vergoeding van minder concrete schade.
Lees meer
14 oktober 2025
De second opinion-procedure in hoger beroep
Sinds 2013 biedt het gerechtshof in Den Haag de second opinion-procedure in hoger beroep aan. Deze procedure heeft als doel om partijen een snellere en goedkopere herbeoordeling van hun zaak te bieden, als alternatief voor de reguliere appelprocedure. In dit artikel worden de juridische basis, het verloop en de voor- en nadelen van de procedure besproken.
Lees meer
