Er vinden dagelijks vastgoedtransacties plaats, die meestal worden vastgelegd in een koopovereenkomst.
De inhoud van die koopovereenkomst is vaak een bron van misverstanden. Discussies kunnen plaatsvinden over gebreken aan het perceel en over de vraag wie die gebreken dient te verhelpen. Verder wordt er regelmatig geruzied over erfdienstbaarheden, garanties, over- en ondermaat, et cetera. Problemen rondom vastgoedtransacties komen veel voor en zijn regelmatig vrij complex.
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Er is alleen sprake van een aanbod, indien het bod alle belangrijke elementen van de koop bevat. Een advertentie waarin een onroerende zaak te koop wordt aangeboden tegen een bepaalde koopprijs, is geen aanbod maar slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Hetzelfde geldt voor vermelding van een pand op een website zoals bijvoorbeeld Funda. Met de aanvaarding van een aanbod komt dus een koopovereenkomst tot stand. Echter, een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, doet dat niet. Zij geldt als verwerping van het aanbod. Het aanbod en de aanvaarding hebben pas werking indien die verklaring de ontvanger respectievelijk de aanbieder heeft bereikt.
Op het bovenstaande zijn echter uitzonderingen. Soms geldt er een vormvereiste. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak dient bijvoorbeeld schriftelijk te worden aangegaan. Tenminste, indien er sprake is van een transactie tussen consumenten. Al zijn partijen het in dit geval derhalve eens over de hoofdbestanddelen van een koopovereenkomst, zolang er geen contract is ondertekend, is er ook geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen.
Nadat de koopovereenkomst is gesloten, kunnen er zoals hierboven is aangegeven, nog tal van problemen rijzen. Vaak wordt er gediscussieerd over zogenaamde non – conformiteit. Het verkochte beantwoordt dan niet aan hetgeen de koper ervan mocht verwachten. Er kunnen door de koper vervolgens diverse juridische acties worden ondernomen. Het is van groot belang om daarbij de juiste insteek te kiezen, omdat anders rechten verspeeld kunnen worden.
De verkoper kan zich uiteraard tegen de aantijgingen verweren, bijvoorbeeld met een beroep op een ouderdomsclausule of andere contractuele of wettelijke bepalingen.
Glenn Kerver
Aansprakelijksheidsrecht, Huurrecht, Letselschade, Vastgoedrecht Lees meer over deze advocaatOns team van ervaren vastgoed advocaten staat voor u klaar.
Heeft u een vraag of wilt u juridisch advies? Neem gerust contact met ons op.
"*" geeft vereiste velden aan
22 juli 2026
Overlast door huurders
In deze blog gaan we nader in op verschillende vormen van overlast door huurders. Ook leggen we uit hoe u een huurovereenkomst vanwege overlast kan beëindigen.
Lees meer
20 juli 2026
Een mondelinge huurovereenkomst; mag dat?
Als een verhuurder en huurder overeenstemming bereiken over de huur van een pand, dan wordt daarna doorgaans een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Daarmee is voor de verhuurder en voor de huurder in de toekomst duidelijk welke afspraken tussen hen gelden.
Lees meer
19 mei 2026
De diplomatenclausule
Het komt vaak voor dat particulieren die tijdelijk door hun werk worden uitgezonden naar het buitenland, hun woning tijdelijk willen verhuren.
Lees meer
29 april 2026
Conflict met een aannemer of wordt het werk niet goed uitgevoerd? Dit is wat u kunt doen.
Wanneer u te maken heeft met een conflict met een aannemer of een andere partij die werk voor u uitvoert, heeft u twee juridische opties: de overeenkomst beëindigen (ontbinding) of kiezen voor schadevergoeding in plaats van nakoming (omzetting).
Lees meer
22 april 2026
Koper draait op voor de dwangsom bij illegale splitsing van een woning
Kocht u een appartement dat eerder bouwkundig gesplitst is? Let op: een notariële splitsingsakte of leveringsakte betekent niet automatisch dat de gemeente de splitsing ook heeft toegestaan.
Lees meer
31 maart 2026
Waarop letten bij de Leegstandwet?
Door de opkomst van thuiswerken, is er minder vraag naar kantoorruimte. Daarnaast zijn er complexen die niet meer voldoen aan de veranderende eisen en de eisen van functieveranderingen.
Lees meer
26 maart 2026
In verzet tegen een verstekvonnis; waar moet u rekening mee houden?
Wanneer een gedaagde partij in een gerechtelijke procedure niet bij de rechtbank verschijnt of geen verweer voert, wordt hij door de rechter bij verstek veroordeeld. Een rechter wijst de vordering in dat geval toe indien de juiste termijnen en formaliteiten zijn gevolgd en de vordering niet onrechtmatig of ongegrond lijkt (art. 139 Rv). Maar wat kunt u als gedaagde nog doen tegen deze uitspraak, en waar moet u rekening mee houden? U leest er meer over in deze blog.
Lees meer
10 maart 2026
Wijzigingen in Huisvestingsverordening Den Haag: woningsplitsing en hospita-verhuur
De gemeente Den Haag heeft haar regelgeving aangepast met het oog op het creëren van meer woonruimte zonder nieuwbouw, maar mét behoud van de leefbaarheid.
Lees meer
25 februari 2026
Verjaring erfgrens
Heeft u al langer dan 20 jaar, zonder protest, een stuk grond van de buurman in uw bezit? Mogelijk is de grond door verjaring uw eigendom geworden. Het bezitsvereiste is hierbij doorslaggevend. Maar wat verstaat men precies onder het juridische begrip ‘bezit’? En als u de eigendom van uw stuk grond heeft verloren op grond van verjaring, wat kunt u dan doen?
Lees meer
