Aanpakken overlast huurder via bestuursrecht

Teneinde de huurovereenkomst ook daadwerkelijk te kunnen ontbinden is tussenkomst van de rechter nodig. Daarnaast is het via bestuursrecht ook mogelijk een huurder aan te pakken en de huurovereenkomst vervolgens op grond van wanprestatie buitengerechtelijk te ontbinden. Met name voor woningcorporaties die nauw samenwerken met gemeenten en politie kan dit middel doeltreffend worden ingezet.

Wanprestatie op grond van artikel 174a van de Gemeentewet

Artikel 174a van de Gemeentewet, ook wel de Wet Victoria genoemd, geeft de burgemeester de bevoegdheid een woning te sluiten ingeval door gedragingen in en rondom de woning de openbare orde wordt verstoord. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 174a van de Gemeentewet kan worden afgeleid dat overlast vanuit woningen die het gevolg is van handel in drugs aanleiding heeft gevormd voor het ontstaan van artikel 174a van de Gemeentwet. Uit de parlementaire behandeling blijkt echter dat de wetgever een ruimere toepassing wenselijk heeft geacht. Onder verstoringen van de openbare orde zou bijvoorbeeld ook kunnen worden verstaan: handel vanuit de woning in wapens of verdovende middelen en prostitutie. Ook kan een gemeentelijke verordening de burgemeester de bevoegdheid geven over te gaan tot sluiting van een gebouw vanwege de openbare orde. Teneinde dit middel succesvol in te kunnen zetten, dient door de burgemeester natuurlijk aannemelijk te worden gemaakt dat zich in de woning of rondom de woning ernstige gedragingen voordoen en dat daardoor verschillende soorten ernstige overlast zich met grote regelmaat en langdurig voordoen. Uitgangspunt blijft dat het om ordeverstoringen dient te gaan.

Wanprestatie op grond van artikel 13b Opiumwet en artikel 17 Woningwet

Indien in de woning drugs aanwezig zijn of indien daarin wordt gehandeld, heeft de burgemeester de bevoegdheid over te gaan tot sluiting van de woning. In dit geval behoeft niet te worden aangetoond dat sprake is van verstoring van de openbare orde. Een belangrijk verschil met artikel 174a van de Gemeentwet. Op grond van artikel 17 van de Woningwet kan het bevoegd gezag, veelal burgemeester en wethouders, overgaan tot sluiting van een gebouw indien sprake is van overtreding van bouwvoorschriften, gecombineerd met dreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid en indien er een klaarblijkelijk gevaar is op herhaling van de overtreding. Deze situatie speelt bijvoorbeeld bij kraakpanden.

Huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden

Door sluiting van de woning op grond van vorenstaande bestuursrechtelijke middelen, staat de wanprestatie vast. Een sluitingsbevel behoeft dus niet onherroepelijk te zijn alvorens over wordt gegaan tot buitengerechtelijke ontbinding. Dit biedt voor een verhuurder van een woning de mogelijkheid de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden. Artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, biedt deze mogelijkheid. Praktisch gezien zit er wel een nadeel aan de regeling. Indien de huurder niet vrijwillig vertrekt zal toch een ontruimingsprocedure moeten worden gestart. In een uitspraak van de Rechtbank Zwolle uit 2011 (LJN: BR3908) oordeelde de rechter dat, toch nog (in rechte) zal moeten worden getoetst of het gevolg van de ontbinding en de daarop gebaseerde ontruiming niet onevenredig is aan het beoogde doel daarvan. Dit komt voort uit de gedachte van effectieve bescherming van de vergaande rechten die een huurder van woonruimte doorgaans toekomt, mede gelet op de rechtspraak van het Europese Hof.

Er vindt derhalve een proportionaliteitstoets plaats. Indien de rechter oordeelt dat moet worden vastgesteld dat het gevolg van de ontbinding en de daarop gebaseerde ontruiming niet evenredig is aan het beoogde doel daarvan, leidt dat tot de conclusie dat verhuurder in redelijkheid niet tot uitoefening van de aan hem gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en een daaruit voortvloeiende ontruiming kan overgaan. Veelal zal met een goed opgebouwd dossier, echter duidelijk zijn dat het belang van een verhuurder bij een spoedige ontruiming ruimschoots opweegt tegen het belang bij voortgezette bewoning van het gehuurde.