Aansprakelijkheid verhuurder voor gebreken

Doet hij dit niet, dan heeft hij krachtens de wet de mogelijkheid het gebrek zelf te herstellen. De kosten die de huurder hiervoor maakt, mag hij in mindering brengen op de huurprijs.

Via de rechter

De huurder kan ook via de rechter huurprijsvermindering vorderen als door het gebrek sprake is van een aanzienlijke aantasting van het woongenot. Daarnaast kan de huurder recht hebben op vergoeding van schade als gevolg van het gebrek. De vraag rijst in welke situaties de verhuurder daadwerkelijk verplicht is om deze gevolgschade te vergoeden.

Oude voorwaarden

Op 1 augustus 2003 is het nieuwe huurrecht in werking getreden. Veel algemene voorwaarden zijn na die datum aangepast. In oude algemene voorwaarden werd gevolgschade veroorzaakt door gebreken vaak uitgesloten. Een dergelijke “exoneratieclausule” was onder het oude recht toegestaan, omdat de aansprakelijkheid voor gebreken in het oude recht een risico-aansprakelijkheid betrof. In het nieuwe recht is dat niet meer het geval.

Huidig recht (vanaf 1 augustus 2003)

Op grond van de wet is de verhuurder thans alleen aansprakelijk indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen, of indien de verhuurder heeft gezegd dat er geen gebreken zijn. Voor schade die tijdens de huurovereenkomst is ontstaan, is de verhuurder alleen aansprakelijk als het gebrek hem kan worden toegerekend, met andere woorden als de verhuurder daarvan een verwijt kan worden gemaakt.

Lekkage

Een veel voorkomend gebrek is een lekkage. De huurder meldt de lekkage in zijn badkamer bij de verhuurder. De lekkage is waarschijnlijk veroorzaakt tijdens een zware storm met slagregens. Door de lekkage ontstaan lelijke plekken op het plafond. De schade wil de huurder vergoed hebben. Kan dat?

Inboedelverzekering

De verhuurder zal in het geval van vervolgschade veelal verwijzen naar de inboedelverzekering van de huurder. De kwestie is daarmee meestal opgelost. Maar niet alle huurders hebben een dergelijke verzekering en de verhuurder is in bepaalde gevallen wel degelijk aansprakelijk.

Gevolgschade na gebreken

De verhuurder is in bepaalde gevallen wel aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt. Dit is het geval als de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt voor het ontstaan van de schade. In het voorbeeld van de lekkage kan het zo zijn dat de schade is verergerd doordat de verhuurder niet tijdig onderhoud heeft gepleegd of de lekkage niet op de juiste wijze heeft hersteld. Ook kan het zo zijn dat de verhuurder niet tijdig reageert op een melding waardoor de schade veel erger is dan als hij wél op tijd had gereageerd. Het komt ook nog wel eens voor dat er veel tijd overheen gaat voordat een gebrek op afdoende wijze is hersteld, omdat achteraf blijkt dat er veel ingrijpender maatregelen genomen hadden moeten worden. Voor dergelijke schade kan de verhuurder ook aansprakelijk zijn. Een huurder mag er in de regel op vertrouwen dat hij een woning huurt waarin zich geen gebreken bevinden. De verhuurder is ook aansprakelijk voor gebreken die bij het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig waren of gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen. Bij wisselingen van huurders komen dergelijke gebreken vaak naar voren. In die gevallen kan de verhuurder de huurder niet zomaar doorverwijzen naar zijn inboedelverzekering en zal de verhuurder de schade moeten vergoeden.

Advies

Een verhuurder doet er goed aan planmatig onderhoud te plegen en snel en efficiënt in te spelen op klachten betreffende gebreken. Bij wisseling van huurders is het handig om gebreken te verhelpen. Hiermee kunnen mogelijke schadeclaims en ontevreden huurders mee worden voorkomen.