Administratiekosten bij de totstandkoming van een huurovereenkomst

Mag een verhuurder administratiekosten in rekening brengen bij het tot stand komen van de  huurovereenkomst? Onlangs kwam deze vraag weer naar voren. Op 17 februari 2022 deed de kantonrechter in Amsterdam een interessante uitspraak. Huurders hadden een terugbetaling van de bij hen in rekening gebrachte adminstratiekosten gevorderd. De kantonrechter wees dat grotendeels toe. Het ging slechts om een bedrag van € 200,- maar de verhuurder is een grote club waardoor deze uitspraak toch grote gevolgen heeft.

Wettelijk uitgangspunt

Verhuurder verklaarde dat de kosten o.m. zagen op kosten voor een naamplaatje van € 13,50 en voor het overige op (forfaitaire) kosten voor vervanging van het slot, klein onderhoud om de woning gebruiksklaar te maken, de verrichtte bezichtingen van de woning en kosten voor de informatiemap die aan huurders verstrekt was. Verhuurder stelde zich op het standpunt dat hij deze kosten bij de huurders in rekening mocht brengen, omdat de huurders baat hadden bij de verrichtingen. Bovendien stelde de verhuurder zich op het standpunt dat het onredelijk is dat de huurders terugbetaling vorderen. Het alternatief was immers dat verhuurder de kosten had betrokken in de totstandkoming van de huurprijs, en per saldo zouden huurders dan veel meer betalen.

Wettelijk uitgangspunt is artikel 7:264 BW, dat bepaalt dat de verhuurder geen “niet redelijk voordeel” mag bedingen bij het tot stand komen van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft in 2012 al bepaald dat er sprake is van een “niet redelijk voordeel” als daartegenover geen of slechts een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Maar wanneer is een prestatie nu een tegenprestatie?

De Hoge Raad beantwoordde op 16 juli 2021 een aantal door de kantonrechter gestelde prejudiciële vragen. Daaruit volgde dat de verhuurder kosten in rekening kan brengen voor prestaties waarbij de huurder is gebaat, maar dat dat niet geldt voor prestaties die zij sowieso krachtens wet- en regelgeving dient te verrichten, of die behoren tot een normale woningexploitatie. De kantonrechter meende dat de verrichtingen van de verhuurder behoorden tot een normale woningexploitatie en de verhuurder moest daarom de in rekening gebrachte kosten terugbetalen.

Het argument van de verhuurder dat een verplichting tot terugbetaling tot een onredelijke uitkomst zou leiden, werd noch door de (procureur generaal bij de) Hoge Raad, noch door de kantonrechter gevolgd: de kosten voor de genoemde verrichtingen kunnen gezien het systeem van de maximaal toegestane huurprijzen beperkt worden betrokken bij de totstandkoming van de huurprijs, maar voor zover dat niet kan, behoren die kosten voor rekening van de verhuurder te blijven. Dit was dus een grote strop voor deze verhuurder.

Meer informatie?

Wilt u advies of heeft u een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met mij op.