Column Raymond
Column Raymond

Belang van splitsingstekening in appartementsrecht

Volgens het Nederlands recht heeft iedere eigenaar, erfpachter of opstaller het recht een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond te splitsen in appartementsrechten. Dit vindt plaats door middel van het opstellen van een notariële splitsingsakte, die wordt ingeschreven in de openbare registers. Van het gesplitste gebouw wordt ook een splitsingstekening gemaakt. Zowel de akte als de tekening behoren tot de splitsingsstukken van het gebouw. Met regelmaat komt het voor dat deze splitsingsstukken verschillend worden geïnterpreteerd, zodat het niet eenduidig is wat als privé gebruik en wat als gemeenschappelijk gebruik wordt beschouwd.

Splitsingstekening

De splitsingtekening heeft wel een belangrijke positie in zulke gevallen. Daarop is de begrenzing van de verschillende gedeelten van het gebouw en de grond die zijn bestemd als privé gedeelten aangegeven. De verplichte omschrijving in de splitsingakte kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan de splitsingsakte gehechte tekening. Zowel in de rechtspraak als in de literatuur wordt bevestigd dat de splitsingstekening prevaleert wanneer er strijd bestaat tussen splitsingsakte en splitsingstekening. Toch is het Hof Amsterdam recentelijk een andere weg ingeslagen in een zaak waar verschillende standpunten over de splitsingsstukken werden ingenomen (Hof Amsterdam 31 januari 2012, LJN BV 8889).

Hof Amsterdam 31 januari 2012

Een voormalige scheepwerf was bij notariële akte in zes appartementsrechten gesplitst. Bij de deze splitsing is tevens een vereniging van eigenaren opgericht. Tijdens een vergadering van de vereniging van eigenaren is vastgesteld dat de steigers, de ruimte boven de waterkamer, de loopbruggen en de voortuinen achter de muur gemeenschappelijk zijn. Een aantal appartementseigenaren was het hier niet mee eens en verzocht in de gerechtelijke procedure in eerste aanleg, en later in hoger beroep, om het besluit vernietigen of nietig te verklaren en subsidiair om de appartementseigenaren te machtigen om het gedeelte van de steiger te gebruiken, een hek te plaatsen op de loopbrug en objecten te plaatsen op zowel de steiger, de loopbrug als de binnenplaats als ware het een privé eigendom.

Splitsingsstukken

In hoger beroep overweegt het Hof Amsterdam dat in dit geval sprake is van verschillende op zichzelf mogelijke interpretaties van de splitsingsstukken. In dat geval kan volgens het Hof acht geslagen worden op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe deze interpretaties zouden leiden. Bij vaststelling van deze aannemelijkheid kan volgens het Hof ook worden gekeken naar andere stukken dan de splitsingsstukken, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal die (1) voor derden voldoende toegankelijk zijn, en waarvan (2) in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn.

Conclusie

Onder omstandigheden is het zodoende mogelijk om andere stukken te hulp te roepen, wanneer de splitsingsstukken verschillend worden geïnterpreteerd. Er moet dan wel rekening worden gehouden met de hiervoor genoemde 2 restricties. Voor de appartementseigenaren bood dit in de hoger beroep procedure bij het Hof Amsterdam overigens geen soelaas. De juridische situatie van het gebruik werd ondanks de ruimere toets door het Hof niet anders beoordeeld dan bij de oprichting van de vereniging van eigenaren. Zowel het primaire verzoek als het subsidiaire verzoek werd afgewezen door het Hof Amsterdam.  Voor vereniging van eigenaren en voor afzonderlijke appartementseigenaren is het echter goed om te realiseren dat interpretatie van splitsingsstukken meer kan omvatten dan alleen het beoordelen en uitleggen van de akte en de tekening.