De 10%-boete in de koopakte: nog steeds redelijk?

Korte intro

De standaardboete van 10% in de koopakte is al jarenlang een vast onderdeel van de woningpraktijk. Toch laat een recente uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden zien dat die boete niet in alle gevallen vanzelfsprekend redelijk is. In deze blog licht ik toe wat de rechter besliste en wat dit betekent voor kopers en verkopers.

Als vastgoedadvocaat krijg ik regelmatig vragen over de boete die geldt wanneer de koop van een woning niet doorgaat. In de meeste koopakten staat een standaardboete van 10% van de koopsom. Die bepaling is bedoeld als prikkel om de koop na te komen en om discussie over de schade te voorkomen.

Toch betekent dat niet dat de boete altijd volledig verschuldigd is. Een recente uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden laat zien dat de rechter de boete in bijzondere gevallen kan matigen.

Wat speelde er in deze zaak?

Een woning was verkocht voor € 380.000. De levering ging niet door, omdat de kopers de koopprijs niet konden voldoen. De verkoper ontbond daarop de koopovereenkomst en vorderde de contractuele boete van 10%, dus € 38.000.

Het hof vond dat bedrag te hoog in verhouding tot de omstandigheden van het geval en matigde de boete tot € 10.000.
Zie ook: Hof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6289.

Wanneer mag een rechter een boete matigen?

De wet geeft de rechter die mogelijkheid, maar alleen in uitzonderlijke gevallen. De maatstaf is streng: matiging is alleen aan de orde als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist.

De rechter kijkt daarbij onder meer naar:

• de verhouding tussen de boete en de werkelijke schade;
• de aard van de overeenkomst;
• de inhoud en strekking van het boetebeding;
• en de omstandigheden van het geval.

Kort gezegd: alleen als toepassing van de boete leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat, kan de rechter ingrijpen.
Waarom matigde het hof de boete?

Het hof keek nadrukkelijk naar de werkelijkheid van vandaag. Daarbij speelde mee dat het standaardboetebeding van 10% al tientallen jaren onveranderd in de modelkoopakte staat, terwijl de woningmarkt sterk is veranderd.

De woningmarkt is anders dan vroeger

Toen het boetebeding zijn huidige vorm kreeg, waren woningen gemiddeld veel goedkoper en verliep verkoop vaak minder snel. Inmiddels zijn de huizenprijzen flink gestegen en worden woningen in veel gevallen sneller opnieuw verkocht, soms zelfs voor een hogere prijs.

Volgens het hof moet die veranderde markt meewegen bij de beoordeling van de redelijkheid van de boete.

Particuliere kopers onderhandelen meestal niet over het boetebeding

Daarnaast vond het hof van belang dat de kopers particuliere partijen waren en niet hebben onderhandeld over een aanpassing van het standaardbeding. Het ging dus om een algemene bepaling uit een modelakte.

De boete stond niet in verhouding tot de gevolgen

Het hof zag een duidelijke wanverhouding tussen de boete van € 38.000 en de overlast en onzekerheid die de verkoper had moeten doorstaan. Tegelijk mocht de boete ook niet zó laag worden dat het doel van het beding verloren gaat. De boete moet immers nog steeds functioneren als:

• prikkel tot nakoming;
• bescherming tegen vertraging en onzekerheid;
• en hulpmiddel om schadegeschillen te voorkomen.

Daarom kwam het hof uit op een gematigde boete van € 10.000.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Deze uitspraak is vooral relevant omdat het hof expliciet laat zien dat de standaard 10%-boete niet in alle gevallen onaantastbaar is. Dat betekent niet dat de bepaling niet meer geldt, maar wel dat de rechter in een concreet geval kritisch kan kijken naar de uitwerking daarvan.

Voor verkopers

Als een koper niet nakomt, is een boete nog steeds een belangrijk middel. Maar een volledige toewijzing is niet altijd vanzelfsprekend. Het is daarom verstandig om goed te onderbouwen welke schade, vertraging en onzekerheid zijn ontstaan.

Voor kopers

Voor kopers laat deze uitspraak zien dat een beroep op matiging kans van slagen kan hebben, zeker als de feitelijke schade beperkt is en de omstandigheden meewegen.

Conclusie

De standaard 10%-boete in de koopakte is nog altijd gebruikelijk, maar deze uitspraak laat zien dat de rechter oog houdt voor de praktijk van vandaag. In een overspannen woningmarkt kan de uitwerking van zo’n boete anders uitpakken dan vroeger.

Twijfelt u over de gevolgen van een koopovereenkomst die niet tot levering komt, of over de hoogte van de contractuele boete? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen.