6 maart 2025
In principe is de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de huurwoning. Er is echter een uitzondering op deze regel. Er kan namelijk een onderscheid worden gemaakt tussen groot en klein onderhoud.
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor kleine herstelwerkzaamheden (artikel 7:217 BW).
De hoofdregel is dat de verhuurder verplicht is, eventueel op verzoek van huurder, om gebreken aan de woning te verhelpen (artikel 7:206 BW). Een gebrek is elke beperking in het gebruik van de woning die niet aan de huurder is toe te rekenen, en waar de huurder redelijkerwijs ook geen rekening mee hoefde te houden. Onder dit groot onderhoud vallen bijvoorbeeld buitenschilderwerk en het vervangen van de cv-ketel.
De huurder kan een huurprijsvermindering vorderen wanneer er sprake is van vermindering van het huurgenot door een gebrek en de verhuurder nalaat om degelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren. Dit kan vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW). De huurder kan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering indien sprake is van kleine herstellingen.
Indien het gaat om kleine herstellingen aan de huurwoning, komen deze voor rekening van de huurder. Uit het Besluit Kleine Herstellingen volgt welke onderhoudswerkzaamheden onder deze kleine herstellingen vallen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vervangen van een lamp, reparatie van de kraan, binnen schilderwerk of het vervangen van een deurknop.
De basisregel is dat de huurder verantwoordelijk is voor kleine herstellingen, tenzij deze zijn ontstaan door het tekortschieten van de verhuurder met betrekking tot het verhelpen van gebreken. Een voorbeeld hiervan is wanneer de muren opnieuw geschilderd moeten worden omdat de verhuurder een lekkage niet op tijd heeft verholpen.
Artikel 7:217 BW is van regelend recht, wat betekent dat partijen in de huurovereenkomst in beginsel afwijkende afspraken kunnen maken over de verdeling van onderhouds- en herstelkosten. Dit geldt echter niet voor de huur van woonruimte. Artikel 7:242 BW bepaalt namelijk dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de wettelijke regeling in artikel 7:217 BW, behalve wanneer het gaat om herstellingen aan de woning die door de huurder zelf zijn aangebracht. Denk hierbij aan een vloer die de huurder zelf in de woning heeft gelegd. In dat geval zijn de onderhouds- en herstelkosten van de vloer voor rekening van de huurder, in plaats van de verhuurder.
Het besluit over kleine herstellingen blijft daarom van toepassing op de huur van woonruimte, en er kunnen geen afwijkende afspraken worden gemaakt die nadelig zijn voor de huurder. Voor de huur van winkel- en kantoorruimte gelden andere voorwaarden, daarover meer in dit artikel.
Het onderhoud van een huurwoning is in beginsel de verantwoordelijkheid van de verhuurder, met uitzondering van kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. De verhuurder moet grote gebreken verhelpen, en de huurder kan huurprijsvermindering vorderen als deze gebreken niet tijdig worden aangepakt. Kleine herstellingen, zoals het vervangen van een lamp of het repareren van een kraan, komen voor rekening en risico van de huurder, tenzij deze zijn ontstaan door nalatigheid van de verhuurder.
Heeft u vragen over de verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder? Neem dan gerust contact met ons op.
