21 mei 2025
De (ver)koop van een woning is een ingewikkeld proces met juridische elementen.
Terwijl de verkoper en koper zich richten op het papierwerk, kan het voorkomen dat er met de woning iets gebeurt. Er kan bijvoorbeeld schade ontstaan door een omvallende boom of een lekkage. Het is essentieel om te weten vanaf welk moment het risico voor schade aan de woning overgaat van de verkoper op de koper. In dit artikel bespreek ik de verschillende fasen van het verkoopproces en voor wiens risico schade aan de woning komt.
Het risico voor de woning ligt voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst bij de verkoper. Hij of zij is eigenaar van de woning en draagt daarom alle verantwoordelijkheden betreffende het vastgoed, inclusief eventuele schade of gebreken. Als er schade aan de woning ontstaat, dan is het aan de verkoper om actie te ondernemen.
De verkoper doet er verstandig aan om deze schade voorafgaand aan de verkoop te herstellen of de kopers hier tijdens de verkoop over te informeren. Zo voorkomt de verkoper een juridische discussie en aansprakelijkheid op een later moment (zie fase 3).
Na het ondertekenen van de koopovereenkomst verandert de situatie enigszins. Het risico ligt nog steeds bij de verkoper, maar er komen extra verplichtingen bij kijken. De verkoper moet eventuele incidenten tussen de ondertekening en de levering van de woning aan de koper melden. Dit kunnen bijvoorbeeld inbraak, waterschade of andere onverwachte gebeurtenissen zijn.
De verkoper is ook verplicht om gebreken die door deze incidenten zijn ontstaan, te herstellen. Een verkoper is immers verplicht om de woning aan de koper te leveren, conform de afspraken in de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst wordt doorgaans afgesproken dat de verkoper gehouden is om de woning te leveren in de staat waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Mocht er aan de staat van de woning iets zijn veranderd, dan moet de verkoper dit ongedaan maken, tenzij partijen hier afwijkende afspraken over maken.
Vanaf het moment dat de woning bij de notaris aan de koper wordt geleverd, gaat het risico van de woning over op de koper. Dit houdt in dat de koper vanaf dat moment alle verantwoordelijkheden voor de onroerende zaak heeft. Als er schade aan de woning ontstaat, dan is het vanaf dat moment aan de koper om deze schade al dan niet te herstellen.
Op deze hoofdregel gelden een aantal uitzonderingen als het gaat om verborgen gebreken of non-conformiteit. De wet bepaalt dat de verkoper gehouden is om een woning te leveren die voldoet aan de koopovereenkomst, en die alle eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en voor bijzonder gebruik als dat is afgesproken. Als er gebreken zijn aan de woning die niet door de koper konden worden ontdekt, dan kan dit leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper.
Voor meer informatie over non-conformiteit bij de (ver)koop van een woning, wordt verwezen naar dit artikel.
Het is van groot belang voor zowel kopers als verkopers om zich bewust te zijn van hun rechten en plichten gedurende het gehele proces van (ver)koop. Juridische geschillen kunnen ontstaan als één van beide partijen zich niet aan zijn verplichtingen houdt. Verkopers moeten zich realiseren dat zij voor de woning verantwoordelijk zijn, in beginsel tot aan de levering, terwijl kopers moeten begrijpen dat zij deze verantwoordelijkheid dragen vanaf de levering.
Bent u voornemens om een woning te (ver)kopen en wilt u weten wat uw verantwoordelijkheden zijn? Neem dan gerust contact met mij of één van onze andere vastgoed specialisten op.
