Verhoging van de huurprijs bij de verduurzaming van een woning

Zo kunnen verhuurders hun woningen isoleren, hoog rendement beglazing plaatsen of een warmtepomp installeren. Een veelgestelde vraag onder verhuurders is of zij de kosten voor deze maatregelen kunnen doorberekenen aan hun huurders, die daardoor profiteren van lagere energiekosten. Dit is mogelijk als de voorgenomen maatregelen kwalificeren als renovatie in de zin van de wet, en wordt voldaan aan een aantal voorwaarden.

Renovatie

Als verhuurder van een woning kunt u verduurzamingsmaatregelen nemen en de kosten daarvan doorberekenen aan uw huurder, indien sprake is van een renovatie in de zin van de wet. Artikel 7:220 lid 2 BW bepaalt dat onder ‘renovatie’ wordt verstaan ‘’sloop met vervangende nieuwbouw, of gedeeltelijke vernieuwing door verandering van of toevoeging aan bestaande bouw’’ .[1] De renovatie moet leiden tot een toename van woongenot.

Alvorens een verhuurder zijn verhuurde woning kan gaan renoveren, heeft hij de instemming van zijn huurder nodig. Een verhuurder mag namelijk niet zomaar de verhuurde woning veranderen. Hij dient zijn huurder eerst een redelijk (renovatie)voorstel te doen, waarin hij ingaat op zaken als:

• De aard van de voorgenomen werkzaamheden;
• De noodzaak van de medewerking van de huurder;
• De financiële consequenties voor de verhuurde;
• De voorgestelde huurprijsverhoging;
• Indien vereist, de mogelijkheid van tijdelijke vervangende woonruimte en de verhuiskostenvergoeding die de verhuurder daarvoor betaalt.

Het kan zijn dat de huurder niet instemt met het voorstel. De verhuurder kan zich dan tot de kantonrechter wenden met het verzoek om het renovatievoorstel op redelijkheid te beoordelen. Als de kantonrechter het voorstel redelijk acht, is de huurder verplicht om medewerking te verlenen aan de voorgenomen renovatie.

Procedure

Als de verhuurder er niet uitkomt met zijn huurder, dan kan hij zich tot de Huurcommissie of kantonrechter wenden met het verzoek om te beoordelen of hij in zijn recht staat om te huurprijs te verhogen en, zo ja, hoe hoog de nieuwe huurprijs mag zijn.[2] De verhuurder van een niet-geliberaliseerde woonruimte kan naar de Huurcommissie, de verhuurder van een geliberaliseerde huurwoning moet naar de kantonrechter (art. 7:255 resp. 7:225a BW). De procedure bij de Huurcommissie dient te worden ingesteld binnen 3 maanden nadat de renovatie is uitgevoerd.

Verhoging

De Huurcommissie/ kantonrechter zal dan de huurprijsverhoging beoordelen c.q. vaststellen. Er wordt gekeken naar de renovatiekosten van de verhuurder en de economische levensduur van de aangebrachte voorzieningen. De Huurcommissie heeft een Beleidsboek gepubliceerd met een overzicht van renovatiewerkzaamheden en de gemiddelde levensduur waar zij van uitgaat. De huurprijsverhoging wordt vastgesteld door de gedane investering te delen door het aantal maanden van de gemiddelde levensduur; met dit bedrag mag de huurprijs worden verhoogd.

Let wel, dat alleen de werkelijke kosten van de verduurzamingsmaatregelen in de berekening worden meegenomen. Als de verhuurder subsidies heeft ontvangen voor de verduurzamingsmaatregelen, dan moeten deze op de investering in mindering worden gebracht.

Verplichte medewerking

In het geval de Huurcommissie of kantonrechter het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk acht, maar de huurder weigert om zijn medewerking te verlenen aan de voorgenomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen (artikel 7:274 lid 1 BW). De weigering mag niet enkel zien op de verhoging van de huurprijs, maar moet (ook) de voorgenomen werkzaamheden betreffen.

Conclusie

Als verhuurder kunt u uw verhuurde woning verduurzamen en de kosten doorberekenen aan uw huurder, indien sprake is van een renovatie in de zin van de wet. U dient uw huurder wel eerst een redelijk renovatievoorstel te doen. Stemt uw huurder niet in met het voorstel en betreft zijn weigering niet alleen de voorgestelde verhoging van de huurprijs? Dan kunt u onder voorwaarden de huurovereenkomst opzeggen.

Bent u verhuurder en voornemens om uw woning te verduurzamen? Neem dan contact met ons op.

[1] ECLI:NL:HR:2016:726, Hoge Raad, 15/05226
[2] Art. 7:255 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte en art. 7:255a BW voor geliberaliseerde woonruimte.