1 maart 2012

Boetebeding ter bestrijding van illegale onderverhuur

Door Gilyan Parker

Verhuurders krijgen veel te maken met illegale onderverhuur van hun panden.

Met name bij huurwoningen in de grote steden is illegale onderverhuur een groot probleem. Er is een recente ontwikkeling waarneembaar om dit tegen te gaan. Verhuurders nemen een boetebeding op in de algemene huurvoorwaarden. Het Gerechtshof Amsterdam heeft zich onlangs uitgelaten over de geldigheid van een dergelijk boetebeding (Gerechtshof Amsterdam, 21 februari 2012 LJN BV 6647). De verhuurder had in de onderhavige procedure gesteld dat aan haar vordering ten grondslag gelegd moest worden dat de woning vanaf het begin van de huurovereenkomst tot en met de dag van de politie-inval, door de huurder was onderverhuurd.

Functie boetebeding

Eén van de geschilpunten in hoger beroep betrof de vraag of het boetebeding in de algemene huurvoorwaarden oneerlijk en onredelijk bezwarend is. De verhuurder heeft daartoe, mijns inziens terecht, aangevoerd dat het bedongen bedrag van ruim € 19.000,- primair niet bedoeld is als schadevergoeding maar als boete, en ertoe dient de huurder ervan te weerhouden de desbetreffende overtreding te plegen. Een boete moet in dat geval per definitie een onevenredig karakter hebben om voldoende prikkel te bieden. Met andere woorden, de boete moet in dat geval bestaan uit een vast bedrag dat voldoende hoog is om de financiële aantrekkelijkheid van het aangaan van illegale onderhuurovereenkomsten wegneemt, alsmede een bedrag per dag om ervoor te zorgen dat een aangegane onderhuurovereenkomst zo snel mogelijk wordt beëindigd.

Leefbaarheid van de buurt

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt dat de verhuurder overtuigend en onbetwist uiteen heeft gezet dat een woningbouwcorporatie groot belang hecht aan de leefbaarheid van de buurten in de stad waarin zij woningen bezit. Voor het bevorderen van die leefbaarheid heeft een verhuurder zicht nodig op de bewoners van haar woningen. Dit ontbreekt bij ongeoorloofde onderverhuur. Volgens het Gerechtshof klemt dit temeer nu er voldoende aanwijzingen zijn dat juist ongeoorloofde onderverhuur dikwijls gepaard gaat met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid van de buurt en/of de veiligheid van omwonenden in gevaar brengt. Het Gerechtshof begrijpt derhalve dat het boetebeding een instrument is om deze ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen. Terzake het boetebeding oordeelt het Gerechtshof dat een boetebedrag van € 2.500,00 plus een boete van € 50,00 per dag voor overtreding van het onderverhuurverbod het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen niet ten nadele van de huurder verstoort. De slotconclusie is derhalve dat het boetebeding niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is. Voor vernietiging of nietigverklaring bestaat derhalve geen grond.

Matiging boete

Ook een matigingsverweer van de huurder wordt door het Gerechtshof Amsterdam van de hand gewezen. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Conclusie

Al met al is dit arrest van het Gerechtshof Amsterdam een bruikbare uitspraak voor de bestrijding van illegale onderhuur. Voor verhuurders is het zeker het overwegen waard om een boetebeding op te nemen in de algemene huurvoorwaarden voor woonruimte.

Gilyan Parker