Brommertjes van de buren: het recht van overpad

Zolang buurman A het pad op het perceel van buurman B gebruikt om zo bij zijn achter het perceel van buurman B gelegen parkeerterrein te komen is er niets aan de hand. Maar als de kinderen van buurman A groter worden en ’s nachts over het pad thuiskomen met hun opgevoerde brommertjes, dán beroept buurman B zich toch ineens op zijn eigendomsrecht en plaatst hij een hek met slot erop. Wie heeft er nu gelijk?

Wie heeft gelijk: buurman A of buurman B?

Dat hangt af van de grondslag van het gebruik van het pad door buurman A. Buurman A staat het sterkst in zijn recht als er sprake is van een recht van overpad (dat is een erfdienstbaarheid), maar het kan natuurlijk ook zo zijn dat partijen ooit een overeenkomst tot ingebruikgeving van het pad hebben gesloten of dat het gebruik van het pad simpelweg wordt gedoogd door buurman B. In de laatste twee situaties kan buurman B in beginsel de overeenkomst beëindigen (let wel op beperkingen in verband met het belang van buurman A) of het gedogen opheffen (tenzij er inmiddels een erfdienstbaarheid is ontstaan). Opheffen van een erfdienstbaarheid kan niet, althans alleen wanneer voldaan wordt aan de daarvoor geldende zeer zware eisen. Maar wanneer is er nu sprake van een erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid

Het recht van overpad is een erfdienstbaarheid, en dat is een zakelijk recht dat aan het onroerend goed kleeft. Het is dus niet afhankelijk is van het bestaan van een overeenkomst tussen de individuele buren. Als er sprake is van een erfdienstbaarheid, móet buurman B aan buurman A toegang verlenen tot zijn perceel en zal hij in beginsel ook de brommertjes moeten gedogen. Zijn eigendomsrecht wordt daarmee beperkt, omdat hij niet meer het exclusief genot van zijn eigendom geniet. Het bestaan van een erfdienstbaarheid wordt dan ook niet zomaar aangenomen.

In gevolge artikel 5:72 BW kunnen erfdienstbaarheden ontstaan door vestiging en door verjaring. Van vestiging van de erfdienstbaarheid is tussen de buren A en B geen sprake, nu er geen notariële akte van erfdienstbaarheid tussen partijen is opgemaakt die is ingeschreven in de kadastrale registers.

Is er dan sprake van verjaring? Er zijn twee soorten verjaring te onderscheiden, te weten verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW), die ontstaat na tien jaar onafgebroken bezit te goeder trouw, of bevrijdende verjaring (artikel 3:105 lid 1 j. 3:314 lid 2 j. 3:306 BW) die ontstaat na 20 jaar, en waarbij de goede trouw niet vereist is.

Verkrijgende verjaring

Voor verkrijgende verjaring is vereist dat buurman A tien jaar onafgebroken gebruik heeft gemaakt van het pad, omdat hij te goeder trouw dácht dat er een recht van overpad bestond. Echter, deze situatie zal niet snel worden aangenomen, omdat voor de goede trouw vereist is dat buurman A zich beroept op een in de openbare registers ingeschreven akte van erfdienstbaarheid. We hebben het hier dan bijvoorbeeld over een situatie dat de akte is aangegaan door een onbevoegd persoon.

Bevrijdende verjaring

Voor bevrijdende verjaring is vereist dat buurman A voor een onafgebroken periode van 20 jaar gebruik heeft gemaakt van het pad van buurman B, zonder dat buurman B tussentijds een stuitingshandeling heeft verricht. Een stuitingshandeling is een handeling die er voor zorgt dat de verjaringstermijn weer helemaal opnieuw begint te lopen, zoals bijvoorbeeld een brief van buurman B aan buurman A waarin hij bezwaar maakt tegen het gebruik en/of hij zich uitdrukkelijk beroept op zijn eigendomsrecht.

Aanvang van de verjaringstermijn

Wanneer vangt de verjaringstermijn dan aan? De verjaringstermijn vangt aan op de eerste dag van het gebruik, maar dat is anders als die dag voor 1 januari 1992 ligt. Op 1 januari 1992 is het Nieuw Burgerlijk Wetboek in werking getreden en ter gelegenheid daarvan geldt de Overgangswet Nieuw BW. Krachtens artikel 95 Overgangswet begint de verjaringstermijn strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende van niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheden (zoals het recht van overpad), pas te lopen op 1 januari 1992. De bevrijdende verjaringstermijn voor gevallen van gebruik ingaand voor 1 januari 1992, is dus voltooid op 1 januari 2012.

Advies

Indien een erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring is mijn advies om dit alsnog  in een notariële akte van erfdienstbaarheid vast te leggen en deze akte te doen inschrijven in de openbare registers. Op deze wijze wordt discussie tussen partijen voorkomen, bijvoorbeeld in het geval dat buurman A of B verhuist. Indien buurman B hieraan geen medewerking wenst te verlenen, dient buurman A zich tot de rechter te wenden.