Column Raymond
Column Raymond

Contractsvrijheid voor woningcorporaties?

In Nederland bestaat er contractsvrijheid, maar geldt dit ook voor woningcorporaties die vanuit overheidswege en hun doelstellingen een afwijkende positie hebben als sociale-verhuurder?

Beleid vanuit overheidswege

Een woningcorporatie is een zogeheten ‘toegelaten instelling’ in de zin van de Woningwet. Als gevolg daarvan dient een woningcorporatie te voldoen aan een aantal wettelijke verplichtingen en haar doelstellingen na te leven. Deze bijzondere positie van een woningcorporatie vindt zijn grondslag in het Besluit Beheer Sociale Sector (Bbsh). In voormeld besluit is onder meer bepaald dat woningcorporaties uitsluitend werkzaam mogen zijn op het gebied van volkshuisvesting waarbij zij woningen mogen toewijzen en verhuren en zich dienen te richten tot de doelgroepen zoals opgenomen in het Bbsh waarbij gewerkt wordt met een zogenaamd woonruimte verdeelsysteem. Volgens het woonruimte verdeelsysteem dient een woningcorporatie te contracteren met een gegadigde die aan de gestelde inkomenseis en overige door de corporatie gestelde voorwaarden voldoet. Afwijking en aanvulling daarop bestaat indien woningcorporaties prestatieafspraken met gemeenten maken. In zulke prestatieafspraken kan onder andere worden bepaald dat kan worden afgeweken van een percentage dat door sociale verhuur moet worden ingevuld. Naast deze prestatieafspraken met gemeenten, kunnen woningcorporaties in een bepaalde regio een samenwerkingsverband aangaan en in een zogenaamd convenant afspreken dat huurders die in het verleden bijvoorbeeld voor overlast hebben gezorgd kunnen worden geweigerd voor nieuwe of andere woningen van de woningcorporatie.  

Bbsh niet altijd dwingend

Uit vaste jurisprudentie volgt dat het Bbsh slechts een algemene richtlijn geeft en dat woningzoekenden daaraan geen rechten kunnen ontlenen (Hoge Raad 11 januari 1991, NJ 1992/650 en meest recent Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 maart 2009, LJN: BI6314). Voorts volgt uit de rechtspraak dat uit de Woningwet, de Grondwet en de Huisvestingswet de gemeente weliswaar een taak heeft voldoende woongelegenheid en een aanvaardbare en rechtvaardigde woonverdeling te bevorderen, maar dat geen sprake is van een in rechte af te dwingen recht van een individuele burger op een concreet door hem gewenste woonruimte. In een uitspraak van het hof uit 2011 is tevens bepaald dat het de woningcorporatie in beginsel vrijstaat te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit, maar dat de maatschappelijke zorgvuldigheid die haar als toegelaten instelling toekomt meebrengt, dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin die weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is (Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 mei 2011, LJN: BQ6606). Met name bijzondere omstandigheden spelen hierbij een rol. De woningcorporatie dient bij iedere afwijzing goed te onderzoeken of deze kan worden gedragen door een redelijke en objectieve rechtvaardiging.

Conclusie

Ook voor woningcorporaties geldt contractsvrijheid. Alleen bijzondere omstandigheden kunnen ertoe leiden dat je als woningcorporatie toch moet verhuren. Bijzondere omstandigheden waarvan de bewijslast overigens bij de potentiële huurder ligt, kan dit anders maken. Woningcorporaties doen er verstandig aan duidelijkheid te verschaffen in hun toewijzingsbeleid zodat hier achteraf geen discussie over kan bestaan.