Contractuele medehuur en de scheidingsregeling van 7:267 lid 7 BW

Huurders die samen huren, maar uit elkaar willen gaan kunnen hierdoor ieder de rechter verzoeken de huurrelatie aan één (of enkelen) van hen toe te wijzen. Voor de ander(en) komt de huurrelatie tot een einde. De uitspraak heeft ingrijpende gevolgen voor de positie van de verhuurder die bewust met meerdere huurders een huurovereenkomst is aangegaan. In deze blog ga ik in op contractuele medehuur en de scheidingsregeling van artikel 7:267 lid 7 BW en de gevolgen van de uitspraak van de Hoge Raad voor de positie van de verhuurder.

Medehuur

Er is sprake van medehuur als twee (of meer) personen ieder volledig verantwoordelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst. In juridische jargon wordt dit ‘hoofdelijke aansprakelijkheid’ genoemd. De verhuurder kan ieder van hen aanspreken voor, bijvoorbeeld, de betaling van de huurprijs.

Het Nederlandse recht kent twee soorten medehuur: wettelijke en contractuele medehuur.

Wettelijke medehuur

Wettelijk medehuurder wordt men, het woord zegt het al, op grond van de wet. Als iemand met een huurder huwt of een geregistreerd partnerschap aangaat en zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft, dan wordt hij op grond van artikel 7:266 lid 1 BW automatisch medehuurder.

Anderen dan echtgenoten of partners kunnen medehuurder worden op grond van artikel 7:267 lid 1 BW. Er is dan sprake van wettelijke medehuur wanneer zij met een huurder minimaal voor twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Of wanneer zij hun hoofdverblijf in de gehuurde woonruimte hebben en de verhuurder instemt met het medehuurderschap. Als de verhuurder niet instemt, dan kunnen samenwoners de rechter verzoeken het medehuurderschap te bepalen.

Contractuele medehuur

Contractuele medehuurder wordt men voorts door met een (of meer) ander(en) gezamenlijk een huurovereenkomst aan te gaan. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst is ieder van hen dan op grond van het contract medehuurder. Zij zijn ieder afzonderlijk partij bij de overeenkomst. Het is van belang dat contractuele medehuurders in beginsel slechts gezamenlijk de huurovereenkomst kunnen opzeggen. Eén van hen kan niet slechts ‘zijn deel’ opzeggen.

De scheidingsregel(s)

Wettelijke medehuur en de scheidingsregels

Voor beide soorten wettelijke medehuur kent de wet een zogeheten ‘scheidingsregel’. Deze scheidingsregels staan in artikelen 7:266 lid 5 en artikel 7:267 lid 7. De scheidingsregels bepalen dat wettelijke medehuurders die hun samenwoning beëindigen – bijvoorbeeld omdat zij hun relatie hebben verbroken – de rechter ieder kunnen verzoeken om het huurrecht aan één (of enkelen) van hen toe te wijzen. Als de rechter het verzoek toewijst, dan bepaalt de rechter per wanneer de huurovereenkomst voor de vertrekkende medehuurder(s) eindigt. Vanaf die datum kan de verhuurder de vertrekkende medehuurder(s) niet meer aanspreken voor de nakoming van de huurovereenkomst.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de scheidingsregels het resultaat zijn van een belangenafweging tussen enerzijds het belang van de verhuurder om niet ongewild huurders te verliezen en anderzijds het belang van de medehuurder om niet aan een huurovereenkomst vast te blijven zitten voor een woning waar men niet meer woont. De wetgever maakte de afweging in het voordeel van de medehuurder en riep artikelen 7:266 lid 5 en 7:276 lid 7 BW in het leven. Beide artikelen beogen echtgenoten/partners respectievelijk andere samenwoners een vergelijkbare bescherming.

Contractuele medehuur en de scheidingsregels

In 2007 oordeelde de Hoge Raad dat wanneer echtgenoten/partners gezamenlijk een huurovereenkomst aangaan (en dus contractuele medehuurders zijn), dat zij ook een beroep kunnen doen op de scheidingsregel van artikel 7:266 lid 5 BW. Zij zouden immers wettelijke medehuurders zijn geworden als zij de huurovereenkomst niet samen waren aangegaan. De Hoge Raad overwoog dat hen eenzelfde bescherming dient toe te komen echtgenoten/partners die wettelijk medehuurder zijn.

In het verlengde van deze uitspraak en met het oog op voornoemde vergelijkbare bescherming van beide scheidingsregels heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 geoordeeld dat andere wettelijke medehuurders dan echtgenoten/partners, die tevens contractuele medehuurders zijn, ook een beroep op artikel 7:267 lid 7 BW toekomt. De Hoge Raad overwoog dat omdat de verhuurder heeft ingestemd met meerdere huurders. Hiermee is voldaan aan de in artikel 7:267 lid 7 BW vereiste toestemming. Deze contractuele medehuurders dient dan ook eenzelfde bescherming als wettelijke medehuurders in de zin van artikel 7:267 lid 4 BW.

De positie van de verhuurder

De uitspraak van de Hoge Raad heeft ingrijpende gevolgen voor de positie van de verhuurder. In 2007 en opnieuw op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een uitspraak van de rechter op grond van de scheidingsregels, waarin hij bepaalt dat de huurovereenkomst voor de vertrekkende medehuur(s) eindigt, ook werking heeft tegen de verhuurder. Dit betekent dat een verhuurder die bewust een huurovereenkomst met meerdere (contractuele) huurders is aangegaan en daarmee meerdere personen kon aanspreken voor de nakoming van de huurovereenkomst, zijn huurders door een procedure bij de rechtbank kan verliezen. Hij noch zijn belangen worden in de procedure betrokken. De medehuurders hoeven de verhuurder niet eens in kennis te stellen van de uitspraak van de rechter.

De Hoge Raad heeft met zijn uitspraak de hoofdregel dat contractuele medehuurders de huurovereenkomst enkel gezamenlijk kunnen beëindigen, losgelaten. Het staat hen hierdoor vrij om onderling af te spreken aan wie de huurrelatie moet toekomen. Om vervolgens middels een (verstek)procedure de huurovereenkomst ten aanzien van de vertrekkende huurder te beïndigen.

Het is niet mogelijk om in de huurovereenkomst bepalingen op te nemen over de voortzetting van de huurrelatie door een of meer huurders bij vertrek van de ander(en). De scheidingsregels zijn van dwingend recht, waardoor hiervan niet in de overeenkomst kan worden afgeweken. De verhuurder staat machteloos tegenover de uitspraak van de rechter.

Conclusie

De uitspraak van de Hoge Raad van 24 december jl. heeft vergaande gevolgen voor de positie van de verhuurder. Gezamenlijke huurders die hun samenwoning beëindigen kunnen de rechter verzoeken de huurrelatie aan één/enkelen van hen toe te wijzen. De huurovereenkomst komt voor de andere(n) ten einde. Door de uitspraak van de Hoge Raad kunnen ook contractuele medehuurders die er bewust voor hebben gekozen gezamenlijk de huurovereenkomst aan te gaan, met alle verplichtingen van dien, op deze manier eenvoudig onder hun aansprakelijkheid uitkomen. Vanaf de door de rechter bepaalde einddatum kan de verhuurder de vertrekkende medehuurder(s) niet meer aanspreken voor de nakoming van de huurovereenkomst. De verhuurder wordt op geen enkele manier betrokken bij de procedure en zijn belangen vormen geen onderdeel van de beoordeling. Hij heeft de uitspraak te dulden en kan hier zelf niets tegen doen.

Meer informatie?

Heeft u een vraag? Neemt u dan gerust contact met ons op.