Corona en de huur van horeca-/winkelruimte
Corona en de huur van horeca-/winkelruimte

Corona en de huur van horeca-/winkelruimte – Update

Inmiddels houdt de Covid-19-pandememie de wereld ruim een half jaar stevig in haar greep. Binnen de vastgoedwereld zijn huurders en verhuurders geconfronteerd met teruglopende bezoekersaantallen, sluitingen en faillissementen. In eerdere stukken hebben wij huurrechtelijke vraagstukken in deze coronacrisis met enige terughoudendheid beantwoord en dat doen wij nog steeds. Enerzijds omdat de wetgever het Burgerlijk Wetboek niet heeft geschreven met een crisis van deze orde van grootte in gedachte, anderzijds omdat de hogere rechtsinstanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad nog geen onherroepelijke oordelen over de onderwerpen die ter discussie staan geveld hebben.

De voorzieningenrechters en rechtbanken hebben inmiddels wel meerdere vonnissen gewezen, en de algemene lijn in die uitspraken is dat huurders in veel gevallen een huurkorting kunnen afdwingen. In dit artikel behandelen wij bondig de belangrijkste grondslagen voor huurprijsvermindering ten gevolge van corona, en sluiten af met een algemeen advies.

Gebrek

De gebrekenregeling van artikel 7:204 e.v. BW ziet in beginsel op de bekende gebreken aan een woning of bedrijfsruimte: lekkages, verzakkingen, enzovoort. Tijdens de debatten over de gebrekenregeling is de vraag gesteld of een onvoorziene overheidsmaatregel (zoals tijdelijke sluiting van het gehuurde) als gebrek moet worden beschouwd in de zin der wet; volgens de commissie voor Justitie was dit inderdaad het geval (Kamerstukken II, 1999/00, 26 089, nr.6, p. 15).

Verschillende huurders hebben met verwijzing naar deze passage met succes bepleit dat de tijdelijke sluiting van horeca- en winkelruimte in verband met de coronacrisis een huurrechtelijk gebrek vormde, dat huurprijsvermindering rechtvaardigde (zie o.a. Rb. Noord-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, r.o. 4.5 en Rb. Rotterdam 18 juni 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:5585, r.o. 5.3). Toch zijn er ook rechters die anders oordeelden. De kantonrechter in Overijssel meende bijvoorbeeld dat het feit dat de huurder contractueel verantwoordelijk was voor het verkrijgen van overheidsvergunningen, impliceerde dat de huurder hiermee ook het risico droeg voor tijdelijke opschorting van een overheidsvergunning vanwege een pandemie (Rb. Overijssel 3 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906, r.o. 6.2). De huurder in kwestie had volgens deze rechter derhalve geen recht op huurprijsvermindering.

Het veel gebruikte ROZ-model sluit in recente versies huurprijsvermindering vanwege gebreken uit, waardoor de huurder in de geschetste situatie alsnog met lege handen zou komen te staan. Verschillende rechters hebben echter geoordeeld dat er door de coronacrisis sprake is van onvoorziene omstandigheden en daarom geen rechtsgeldig beroep op een dergelijk artikel kan worden gedaan (zie bijvoorbeeld Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768, r.o. 4.2).

De rechtspraak is verdeeld over de vraag of de gevolgen van de coronacrisis een gebrek vormen. Ook onder vooraanstaande juristen bestaat er geen overeenstemming over het antwoord op die vraag.

Onvoorziene omstandigheden

In uitzonderlijke gevallen kunnen partijen de verplichtingen die voorvloeien uit een door hun gesloten huurovereenkomst met een beroep op “onvoorziene omstandigheden” ontlopen (artikel 6: 258 BW).  Dergelijke omstandigheden zouden bijvoorbeeld kunnen leiden tot een huurprijsvermindering.

Een aantal lagere rechters heeft inmiddels geoordeeld dat de gevolgen van de Corona-crisis een onvoorziene omstandigheid vormen die een huurprijsverlaging rechtvaardigt (zie o.a. Rb. Amsterdam 31 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3756, r.o. 13 en Rb. Limburg 12 augustus 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:5994, r.o. 4.5).

Het is echter nog onduidelijk of deze uitspraken stand zullen houden.

In de hogere rechtspraak wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden namelijk zelden gehonoreerd, omdat het algemene uitgangspunt in het Nederlandse contractenrecht is dat de afspraken uit een overeenkomst nagekomen moet worden. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties kan van dat uitgangspunt worden afgeweken. Of een dergelijke situatie zich thans voordoet, zal de tijd uitwijzen.

Rechtsgevolgen

De algemene tendens is dus dat lagere rechters geneigd zijn om vanwege de coronacrisis uitzonderingen op de huurrechtelijke verplichtingen toe te laten. Op deze wijze kan de huurprijs bijvoorbeeld tijdelijk verlaagd worden, of kan de betalingsverplichting opgeschort worden. Welke huurprijsverlaging redelijk is, hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. Wanneer de omzet ondanks de sluiting van een fysieke winkel nagenoeg gelijk is gebleven (bijvoorbeeld door een toename van online verkoop), lijkt het niet redelijk om de huurprijs fors te verlagen, ook al is het huurgenot aangetast. Rechters zijn eveneens verdeeld over de vraag of de inkomstenderving van huurders onder het ondernemersrisico valt of niet (geen ondernemersrisico: Rb. Amsterdam 17 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3494, r.o. 5.4, wel ondernemersrisico: Rb. Rotterdam 7 augustus 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7089 r.o. 3.4). Ook dit is bepalend voor de mate van huurprijsvermindering.

De meeste verhuurders en huurders denken oplossingsgericht. Diverse bierbrouwers hebben hun verhuurders bijvoorbeeld voorgesteld om de pijn van het omzetverlies een aantal maanden gelijkelijk te delen tussen verhuurder, bierbrouwers en de horecaexploitanten.

Professor Mr R.P.L. Tjittes pleit in zijn artikel van 19 maart 2020 voor een 50/50 verdeling van het geschetste nadeel tussen verhuurder en huurder.

Brancheorganisaties zoals Vastgoed Belang, Aedes, de Woonbond en  IVBN blijven over de geschetste problematiek met elkaar in overleg. Eenduidige oplossingen zijn echter niet voorhanden, daarvoor zijn de gevolgen van de coronacrisis te divers.

Advies: maatwerk

GMW advocaten staat tijdens de coronacrisis zowel verhuurders als huurders bij. Wij zijn goed in staat om de redelijkheid van een huurverlagingsvoorstel te beoordelen. Los van de juridische aspecten, speelt ook het ondernemerschap een grote rol bij het afwegen van de wederzijdse belangen. Een huurder die jaar in jaar uit tijdig en volledig betaalt, verdient in deze tijden wellicht (letterlijk) krediet. Een wanbetaler mag daarentegen corona niet als zoveelste excuus gebruiken. Belangrijk is ook dat partijen hun best doen om in goed overleg tot oplossingen te komen. Een niet-coöperatieve houding van verhuurder of huurder wordt regelmatig door de rechter afgestraft. Met de groeiende leegstand van kantoorruimten en de exponentiële toename van thuiswerkers is het ook de vraag of verhuurders gebaat zijn bij een halsstarrige houding, nu het in deze woelige tijden niet eenvoudig zal zijn nieuwe huurders te vinden die de oorspronkelijke huurprijs willen voldoen.

Het zal nog jaren duren voordat de hier beschreven juridische vraagstukken met 100% zekerheid beantwoord zijn, de Hoge Raad en wetgever zullen de antwoorden niet binnen afzienbare tijd geven.

Ondernemers hebben simpelweg de tijd niet om te wachten op een definitief juridisch oordeel. Wij adviseren onze cliënten daarom kort gezegd om van geval tot geval te beoordelen of en zo ja welke wijziging in de huurrelatie passend is. En die aanpassingen vervolgens deugdelijk vast te leggen. Wordt vervolgd.

Deze blog is geschreven in nauwe samenwerking met Glenn Kerver.