Corona en de huur van horeca-/winkelruimte

Voor hoelang is nog onduidelijk. Het virus zorgt er ook voor dat het in de winkelstraten rustig is. Het publiek blijft thuis, in het centrum van Den Haag lijkt het alsof er een bom is gevallen.

De situatie zal ingrijpende gevolgen hebben voor de huurders van bedrijfsruimte. Indien er geen of minder omzet gemaakt wordt, komt hun bedrijfsvoering immers in gevaar.  Huurders zullen op enig moment de huur niet meer kunnen betalen. Dan worden vervolgens ook de verhuurders in hun belangen geschaad.

Gebrek?

Kunnen huurders met succes proberen om de financiële bal bij de verhuurders neer te leggen? Bijvoorbeeld met het argument dat hen geen huurgenot verschaft wordt, omdat hun winkels van overheidswege dicht moeten? In de rechtspraak is een aantasting van het huurgenot van een huurder al snel te beschouwen als een “gebrek” in de zin der wet. De huurder van een bedrijfsruimte kan in dat geval onder meer een huurprijsvermindering vorderen of betaling van de huurpenningen opschorten, tenzij dat contractueel is uitgesloten.

Alhoewel ook stoornissen die niet direct het gebruik van het gehuurde betreffen soms als gebrek beschouwd kunnen worden, geldt dat niet als er sprake is van externe factoren waarop de verhuurder geen invloed kan uitoefenen. Bijvoorbeeld, de verpaupering van een bepaalde buurt zal gevolgen hebben voor het huurgenot en teruglopende omzetten veroorzaken, maar kan toch niet als een aan de verhuurder tegen te werpen gebrek beschouwd worden: de verhuurder heeft (in de regel) geen invloed op die situatie.

De parallel met de van overheidswege bevolen sluiting van een winkel of café in verband met de virusproblematiek kan best getrokken worden. De verhuurder heeft ook hierop geen vat. Er is dus wat mij betreft in de geschetste situatie geen sprake van een gebrek en de huurder kan niet met recht een huurprijsvermindering vorderen of zijn betalingen opschorten.

En is de omstandigheid dat het winkelend publiek thuisblijft waardoor de omzet van de huurders terugloopt, te beschouwen als een gebrek? Dat is evenmin het geval. Tegenvallende bezoekersaantallen leveren normaliter geen gebrek op, hetgeen ondermeer bepaald is in rechtspraak over slecht lopende winkelcentra. De gevolgen kunnen door de huurders dus niet worden afgewenteld op de verhuurders.

Onvoorziene omstandigheden

Staan huurders als zij in de aangegeven situatie de huur niet meer kunnen betalen ook in juridisch opzicht met lege handen? Misschien biedt artikel 6:258 BW een ontsnapping en kunnen zij een beroep doen op “onvoorziene omstandigheden”. Het bewuste artikel zegt:”De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.”

Huurder zouden dus met een beroep op onvoorziene omstandigheden kunnen vorderen dat de huurprijs verlaagd wordt of de huurovereenkomst (deels) wordt ontbonden. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat in de rechtspraak niet snel wordt aangenomen dat sprake is van “onvoorziene omstandigheden”.

Ook zouden huurders kunnen betogen dat nakoming vorderen van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst (lees: het betalen van de volledige huur) in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Of zij zouden zich kunnen beroepen op overmacht (force majeur). Zie in dat kader de blog van mijn kantoorgenote Mechteld van Veen d.d. 10 maart 2020.

Ik denk dat de kans op succes in een eventuele gerechtelijke procedure beperkt is voor de huurders en dat de gouden regel “pacta sunt servanda” (afspraken moeten worden nagekomen) zal prevaleren.

Maar wellicht is er met de coronacrisis sprake van een dermate extreme/uitzonderlijke situatie dat de standpunten van de huurders toch gehonoreerd worden. Wat dat betreft zijn de gevolgen van het coronavirus in meerdere opzichten onvoorspelbaar.

Heeft u een vraag over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met mij op.