Huur betalen corona
Huur betalen corona

De coronacrisis: moet een ondernemer van een gesloten horeca- of winkelruimte de huur blijven betalen?

De gevolgen van de coronacrisis en de door de overheid getroffen maatregelen zijn voor het bedrijfsleven groot. Horecazaken zijn verplicht gesloten, en ook winkelketens zijn inmiddels “vrijwillig” gesloten. De coronacrisis roept bij zowel verhuurders als huurders vragen op. Hieronder een aantal veelgestelde vragen met antwoorden.

De coronacrisis; een uitzonderlijke situatie

De coronacrisis is uitzonderlijk. Er is geen rechtspraak over vergelijkbare situaties, en onduidelijk is hoe de rechtsregels door een rechter gelet op de coronacrisis zullen worden uitgelegd. Het huurrecht biedt simpelweg geen pasklare antwoorden.

Moet de huurder de (volledige) huur blijven betalen?

De meest gestelde vraag ligt voor de hand: is een huurder verplicht om de volledige huur te blijven betalen? Enkele grote winkelketens hebben aan hun verhuurders te kennen gegeven gedurende de coronacrisis geen huur meer te betalen. Mag dat zomaar? Het korte antwoord is: nee.

In beginsel hebben het coronavirus en de in dat kader getroffen overheidsmaatregelen geen gevolgen voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. In beginsel is én blijft de huurder verplicht om de volledige huur te voldoen. Er bestaat in beginsel ook geen recht op een huurprijsvermindering.

Relevant is of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is een situatie waarin het gehuurde aan de huurder niet het genot verschaft dat de huurder mocht verwachten, en die situatie niet aan de huurder is toe te rekenen. In het Nederlandse huurrecht kan een huurder slechts in geval van een gebrek aan het gehuurde aanspraak maken op een huurprijsvermindering of de huurbetalingen rechtsgeldig opschorten. Daarmee is de vraag of een verplichte sluiting op last van de overheid kwalificeert als een gebrek.

Die kans acht ik klein. In beginsel kan ook een situatie die niet direct aan het gebruik van het gehuurde in de weg staat een gebrek opleveren. Dat geldt echter niet als de situatie niet aan de verhuurder kan worden toegerekend. Een (door de overheid) verplichte sluiting van het gehuurde, kan naar mijn overtuiging niet aan een individuele verhuurder worden toegerekend. Het is voor de verhuurder onmogelijk de opgelegde sluiting te “verhelpen”. Daarmee is er dan geen sprake van een gebrek.

De winkel is open, maar de bezoekers blijven weg en de omzet loopt terug; is er sprake van een gebrek?

In de regel niet. Uit de rechtspraak volgt dat tegenvallende bezoekersaantallen en een omzetdaling worden gerekend tot het ondernemersrisico van de huurder. Dit is slechts anders als er bijzondere afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst, zoals een omzetgarantie of een gegarandeerd aantal bezoekers. In de praktijk komt dat zelden voor.

Levert een huurachterstand grond op voor beëindiging van de huurovereenkomst?

Een (oplopende) huurachterstand levert in beginsel een grond op voor beëindiging/ontbinding van de huurovereenkomst. Als de huurprijs niet, niet tijdig of niet volledig wordt voldaan, is er sprake van een tekortkoming. Artikel 6:265 BW bepaalt dat de verhuurder bij iedere tekortkoming de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding is echter enkel mogelijk indien de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Dit is sterk afhankelijk van bijvoorbeeld de ernst, aard en frequentie van een tekortkoming. Uit de rechtspraak volgt dat ontbinding bij een huurachterstand van drie maanden (of meer) veelal is gerechtvaardigd.

Het is onzeker in hoeverre de coronacrisis, een (verplichte) sluiting en sterke omzetdaling door de rechter bij een belangenafweging worden meegewogen.

Corona-akkoord: vastgoedeigenaren geven noodlijdende winkeliers adempauze tot 20 april

De huurder lijkt daarmee aan het kortste eind te trekken: hij is gehouden om de volledige huur te blijven betalen, heeft geen recht op een huurprijsvermindering en de omzetdaling is geen gebrek.

De brancheorganisaties van verhuurders, vastgoedbeleggers en winkeliers onderkenden deze precaire situatie. Na lang onderhandelen maakten zij recent bekend dat winkeliers die door de coronacrisis in (betalings-)problemen komen tijdelijk uit de brand worden geholpen. De brancheorganisaties roepen de aangesloten verhuurders op om de winkeliers tegemoet te komen door een kwartaalhuur om te zetten naar een maandhuur, en het versturen van huurnota’s op te schorten tot 20 april 2020.

Opgemerkt moet worden dat de oproep niet bindend is voor alle verhuurders. Dit betekent dat een huurder met de eigen verhuurder contact moet zoeken om tot afspraken te komen. Inmiddels blijkt dat niet alle aangesloten verhuurders zich achter de oproep van de brancheorganisaties scharen (link).

Onvoorziene omstandigheden, overmacht en redelijkheid en billijkheid

Als een huurder met zijn verhuurder onverhoopt niet tot goede afspraken komt, dan heeft de huurder mogelijk nog enkele troeven in handen.

Onvoorziene omstandigheden

Een eerste troef kan een beroep op onvoorzienbare omstandigheden zijn. Een huurder zou met een beroep op onvoorziene omstandigheden van artikel 6:258 BW een huurprijsvermindering of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt in de praktijk zelden of nooit. Ik verwijs u graag naar de blog van Raymond de Mooij (link).

Overmacht

Daarnaast kan de huurder stellen dat door de coronacrisis en de verplichte sluitingen sprake is van overmacht. Voor het slagen van een beroep op overmacht is vereist dat de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de huurder, en niet voor diens risico behoort te blijven. Als aan de vereisten voor een geslaagd beroep op overmacht is voldaan, zal de vordering tot nakoming van de betalingsverplichtingen door de rechter worden afgewezen. Ik verwijs u graag naar de blog van Mechteld van Veen (link).

Redelijkheid en billijkheid

Tenslotte zou de huurder kunnen betogen dat het vorderen van betaling van de volledige huur in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ook hier geldt dat een dergelijk beroep in de praktijk zelden slaagt. Er dient in dat geval immers sprake te zijn van onaanvaardbare gevolgen indien men gehouden wordt aan de afspraken uit de huurovereenkomst. Dat wordt in de rechtspraak niet snel aangenomen.

Conclusie

Mochten huurder en verhuurder onverhoopt niet tot afspraken komen, dan rest mogelijk een gerechtelijke procedure. De uitkomst daarvan is onzeker. De rechter zal als uitgangspunt de gemaakte afspraken nemen, maar mogelijk is de coronacrisis zodanig uitzonderlijk dat een beroep op onvoorziene omstandigheden, overmacht of de redelijkheid en billijkheid toch slaagt. De juridische gevolgen van de coronacrisis blijven daarmee onvoorspelbaar.

Heeft u een vraag? Neem gerust contact met mij op.