6 augustus 2020
De diplomatenclausule
Het komt vaak voor dat particulieren die tijdelijk door hun werk worden uitgezonden naar het buitenland, hun woning tijdelijk willen verhuren.
Na terugkomst uit het buitenland wensen zij dan weer de beschikking te krijgen over hun eigen huis. Om dit te regelen kan de zogenoemde “diplomatenclausule” als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW opgenomen worden in de huurovereenkomst. Vanzelfsprekend kan het ook gaan om andere situaties waarin verhuurders tijdelijk elders verblijven en weer terugkeren.
Voorwaarden diplomatenclausule
De diplomatenclausule is door de wet toegestane opzeggingsgrond. Voorwaarde voor de werking van de diplomatenclausule is dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd en dat in de huurovereenkomst direct al bedongen is dat de huurder na afloop van de overeengekomen termijn het gehuurde moet ontruimen. Als de verhuurder aan het eind van de looptijd terugkomt om de woning weer zelf te gaan bewonen, kan hij bij de opzegging vermelden dat hij zich beroept op de diplomatenclausule in de huurovereenkomst.
Als de uitzending in het buitenland verlengd wordt kunnen verhuurder en huurder ook met elkaar overeenkomen dat de huurovereenkomst met nog een bepaald tijd verlengd wordt, met behoud van de diplomatenclausule. Dit is onmogelijk bij gewone huurovereenkomsten, zonder diplomatenclausule, want dan wordt de verlenging in beginsel geacht te zijn voor onbepaalde tijd. De diplomatenclausule heeft hier dus een belangrijk voordeel.
Niet zaligmakend
De diplomatenclausule is in de praktijk niet altijd zaligmakend voor de verhuurder. De huurovereenkomst moet nog steeds opgezegd worden, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (die voor de verhuurder kan oplopen tot zes maanden). Indien de zittende huurder weigert om in te stemmen met de huurbeëindiging, eindigt de huurovereenkomst pas door een onherroepelijke rechterlijke beslissing. De clausule heeft bovendien geen werking als de verhuurder na zijn terugkeer de woning niet als woonruimte, maar bijvoorbeeld slechts als atelier wil gaan gebruiken.
Alternatieven
Indien vooraf vaststaat dat de uitzending niet langer dan twee jaar zal zijn, kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, niet langer dan twee jaar, worden gesloten. De verhuurder hoeft dan tegen het einde van de huurovereenkomst alleen een briefje te schrijven om de huurder te herinneren aan de einddatum, en de huur eindigt dan ook. Maar als de verhuurder dat niet of niet op tijd doet, loopt de huurovereenkomst direct door voor onbepaalde tijd. Vaak wordt een uitzending nog verlengd, en dan is dit niet de juiste oplossing voor de huurder.
De verhuurder kan bij terugkomst ook opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Hij heeft dan echter een zwaardere bewijslast dan bij de diplomatenclausule. Hij moet bewijzen dat er een bepaalde urgentie is om de woning weer ter beschikking te krijgen, dat hij de woning weer duurzaam gaat gebruiken, en dat er voldoende andere passende woonruimte voor de huurder te vinden is. Verder kan hij door de rechter verplicht worden om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder te betalen. Als hij binnen een jaar na beëindiging van de huurovereenkomst de woning nog steeds niet bewoont, loopt hij bovendien het risico dat hij een schadevergoeding aan de huurder moet betalen. De diplomatenclausule kent deze obstakels niet.
Mocht u te maken krijgen met een diplomatenclausule, of met een situatie waarin een diplomatenclausule zinvol kan zijn, aarzel dan niet om contact op te nemen met onze vastgoedspecialisten.
