Column Raymond
Column Raymond

De toverwoorden DAEB/niet-DAEB en het vergrootglas van Brussel

Per 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTIV) van kracht geworden. De leest van die regelgeving vindt zijn oorsprong in Europese eisen en verwachtingen. Woningcorporaties moeten belangrijke keuzes maken, maar het Europees krachtenveld kan nog steeds wezenlijke koerswijzigingen meebrengen. Zo lijkt de Europese Commissie verre van tevreden over de manier waarop het scheefwonen wordt tegengegaan (“zeer gering effect”). Ook signaleert zij dat de sector ondanks de getroffen maatregelen nog steeds met “aanzienlijke inefficiënties“ kampt en dat de werking van de particuliere huurmarkt ernstig wordt belemmerd.  

Een trage start

Voor een deel moet de nieuwe regelgeving het een sluitstuk vormen van een lang onderhandelingstraject tussen Europese Commissie en de Nederlandse regering. Het resultaat van die onderhandelingen was de zogenoemde woco-brief van 15 december 2009 van de Europese Commissie. Vervolgens is Nederland traag van start gegaan en heeft een reeks incidenten geleid tot onder meer de “tussenstap” van de Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties en haar rapport ‘Ver van huis’. Zowel de Europese wens als de maatschappelijke druk in Nederland brachten de regering tot de oekaze dat woningcorporaties zich meer op de kerntaak dienen te richten. Belangrijke ingreep daarbij is het door de EU voorgeschreven onderscheid tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en andere activiteiten (niet-DAEB). Woningcorporaties zijn verplicht na te gaan welke administratieve, hybride administratieve of juridische scheiding van het DAEB en niet-DAEB bezit zich verhoudt tot de (waarde-)ontwikkeling van de woningvoorraad, het huurbeleid, de fiscale- en financiële positie, de financierbaarheid en de (governance)kwaliteit van de eigen organisatie. Voer voor juristen en aspecten die voor ons kantoor met haar woningcorporatiedesk dan ook dagelijkse kost zijn geworden in de advisering van in de praktijk vooral juridische scheidingen.

Brussel kijkt mee

Intussen is niet zeker of de Europese Commissie het nieuwe wettelijke stelsel ongemoeid laat. Niet alleen heeft zij in 2014 en 2015 formele klachten ontvangen die in een staatssteun vooronderzoek zijn betrokken, maar ook heeft zij op 26 februari 2016 in het Landverslag Nederland 2016 (SWD(2016) 87 final, p. 37 ev.) een diepgaande evaluatie betreffende de preventie en correctie van macro-economische onevenwichtigheden opgenomen dat sprake is van het hiervoor genoemde zeer geringe effect, de aanzienlijke inefficiënties en de ernstige belemmering, allen in precies het werkterrein van de corporaties. We moeten niet vergeten dat Nederland de grootste sector van sociale huurwoningen heeft in de EU (en dat lijkt te wringen). Circa 30 % van de woningmarkt bestaat uit huurwoningen die onder de definitie vallen. Daarvan is 80% in eigendom van woningcorporaties. Evenmin moet vergeten worden dat er dus ook nog een particuliere sector is die een aandeel van 20 % houdt, terwijl de Europese Commissie in het Landverslag uitdrukkelijk noteert dat de particuliere huurmarkt de enige is die niet gesubsidieerd wordt. Betrek daarbij dan bijvoorbeeld het jaarlijkse rentevoordeel van € 700 miljoen dat de corporaties boeken ten opzichte van de particuliere huurders, terwijl de Europese Commissie nog uitging van een aanzienlijk lager voordeel in 2009. Die economische constellatie en onevenwichtige markt, brengt mee dat Nederland nog niet van de Commissie af zal zijn. De corporaties bewegen zich in geen geval in rustig vaarwater en zouden daar bij het invullen van hun DAEB marsroute alert op kunnen zijn.

Vals plat verhuurderheffing

Kijken we naar de zo-even genoemde economische constellatie en onevenwichtige markt dan is ook de conclusie te trekken dat het heffen van een verhuurderheffing een wankel fundament kent, in ieder geval vanuit het perspectief van de particuliere sector. De heffing is een reactie op de mogelijkheid huren te kunnen verhogen om scheefwonen tegen te gaan. Afromen was het devies. Maar wat als de af te romen partijen ongelijk zijn en het gewicht van de heffing zwaarder valt bij de particuliere sector? Dat raakt een veelheid aan juridische waarden in het hart, waarover bij rechtbanken en gerechtshoven een reeks procedures loopt en waarover ook de Europese Commissie zich nog zal buigen. Ondertussen staan zowel de Wet doorstroming huurmarkt en de wet gegevensverstrekking Belastingdienst nog even in de wachtkamer bij de Eerste Kamer. Beiden hebben effect op de disbalans in de markt, maar zullen niet het vereiste evenwicht brengen.

Huurverhogingen

De wetstechnische reparatie ten behoeve van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst wordt zowel geregeld met het wetsvoorstel gegevensverstrekking Belastingdienst als met het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt. Normaal gesproken zou de Belastingdienst op 14 maart 2016 al zijn begonnen met het verstrekken van inkomensgegevens aan de verhuurders die zich in februari via het webportal hebben geregistreerd. Aangezien geen van beide wetsvoorstellen nog in werking is getreden, is deze verstrekking opgeschort. Verhuurders moeten een voorstel tot huurverhoging minimaal 2 maanden voor de gewenste ingangsdatum doen. Bij een huurverhoging per 1 juli is dat dus uiterlijk 30 april. Verhuurders hebben in de regel geruime tijd nodig voor het voorbereiden van deze huurverhogingsvoorstellen en het verzenden daarvan. Dit betekent dat het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt, om de woningcorporaties op dit punt tijdig zekerheid te kunnen bieden, in de praktijk voor 1 april 2016 door de Eerste Kamer moet zijn aangenomen. Bij een later moment, en daar ziet het naar uit, zullen de woningcorporaties bij het doen van huurverhogingsvoorstellen niet beperkt worden door een lagere huursomstijging.