De voorgenomen regulering van de middenhuur
De voorgenomen regulering van de middenhuur

De voorgenomen regulering van de middenhuur: een inperking op het eigendomsrecht?

Op 9 december 2022 heeft minister Hugo de Jonge zijn plannen over de voorgenomen regulering van de middenhuur aangekondigd. Via verschillende maatregelen die per 1 januari 2024 zouden moeten gelden, beoogt De Jonge huurders in het middensegment beter te beschermen tegen extreme huurprijzen en het woningaanbod in het middenhuursegment te waarborgen. De voorgenomen maatregelen zijn vanuit verschillende hoeken sterk bekritiseerd. Het voornaamste kritiekpunt waarvan, dat de maatregelen, apart en tezamen bezien, een (te grote) inbreuk vormen op het eigendomsrecht. Dus; de voorgenomen regulering van de middenhuur: een inperking op het eigendomsrecht?

In het navolgende bespreek ik eerst kort de maatregelen van De Jonge en daarna de daarop geuite kritieken.

Verhoging van de liberalisatiegrens

De eerste maatregel betreft de verhoging van de liberalisatiegrens van 142 WWS-punten (een huurprijs van € 763,47) naar 187 WWS-punten (een huurprijs van t.z.t. pcirca € 1.100,–). De liberalisatiegrens bepaalt welke woningen in de gereguleerde sector vallen en welke in de vrije sector. Wanneer een woning in de gereguleerde sector valt, betekent dit onder andere dat de huurder zich tot de Huurcommissie kan wenden wanneer hij een geschil heeft met zijn verhuurder.

De verhoging van de liberalisatiegrens zorgt ervoor dat ook het middenhuursegment tot de gereguleerde sector zal behoren. De verhoging zal enkel gelden voor nieuwe huurovereenkomsten (gesloten op of na 1 januari 2024).

Maximering huurprijsstijging

De volgende maatregel betreft de maximering van de huurprijsstijging in het middenhuursegment. Eerder dit jaar werd reeds aangekondigd dat de maximaal toegestane huurpprijsstijging in de vrije sector – voorheen berekend conform de formule ‘’inflatie + 1%’’ – per 1 januari 2023 wordt gemaximeerd op ‘’loonontwikkeling + 1%’’. Hiermee wordt de prijsstijging berekend op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer, in plaats van het CPI-indexcijfer. Dit, vanwege de extreme inflatie de afgelopen tijd. De overheid wil voorkomen dat huurprijzen sneller stijgen dan het loon van de (midden)huurders.

Ten aanzien van het middenhuursegment heeft De Jonge aangekondigd dat de huurprijsstijging per 1 januari 2024 zal worden gemaximeerd op ‘’loonontwikkeling + 0,5%’’. De maximering geldt zowel voor lopende als voor nieuwe (midden)huurovereenkomsten.

Aanpassing WWS-puntentelling

Voorts is aangekondigd dat de puntentelling van het WWS (Woning Waarderingsstelsel) zal worden gemoderniseerd. Het WWS bepaalt op basis van de eigenschappen van een woning, wat daarvoor de toegestane huurprijs is. Er is al langere tijd kritiek geuit op het WWS. Het zou achterhaald zijn en onvoldoende rekening houden met bepaalde eigenschappen van een woning, zoals de voorzieningen daaromheen. De Jonge achtte een modernisering derhalve op zijn plaats. De aanpassingen zijn als volgt:

  • Energiezuinigheid: De energiezuinigheid van een woning zal zwaarder gaan wegen. Woningen met energielabel van A of hoger krijgen meer punten dan op basis van het huidige WWS. Daarnaast zullen woningen met een energielabel E of lager minpunten krijgen. Hiermee wordt verduurzaming beloond, het nalaten daarvan gestraft. De Jonge hoopt verhuurders aan te sporen om hun huurwoningen te verduurzamen.
  • Buitenruimte: Een woning krijgt daarnaast meer punten als het een (grote) buitenruimte heeft, zoals een dakterras of tuin.
  • Verhoging WOZ-cap: Ook wordt de WOZ-cap van het WWS verhoogd. De WOZ-cap bepaalt dat wanneer een woning 142 WWS-punten of meer krijgt, er wordt getoetst hoeveel procent van dat aantal punten is behaald door de WOZ-waarde van de woning. Als dat percentage boven 33% is, dan wordt het aantal punten zodanig verminderd dat het percentage wordt teruggebracht naar 33%. Hierdoor daalt het aantal punten van de woning en dus de toegestane huurprijs. Zo wordt voorkomen dat woningen door hun hoge WOZ-waarde in de vrije sector vallen. De WOZ-cap wordt verhoogd naar 187 WWS-punten.

WWS wordt dwingend

En dan last but not least: het WWS zal per 1 januari 2024 dwingend worden. Verhuurders zijn hierdoor verplicht het WWS in acht te nemen, ook als zij een woning in de vrije sector verhuren. Zij riskeren een boete als zij een te hoge (lees: vrije sector) huurprijs vragen voor een woning die op basis van diens kwaliteit een midden- of zelfs sociale sector woning zou moeten zijn. Het indirecte bereik van de regulering wordt hiermee vergroot.

De hoogte van de boete, de wijze van handhaving en de gevolgen daarvan zijn nog niet bekend.

Kritiek op de voorgenomen regulering van de middenhuur

Als gezegd zijn de voorgenomen maatregelen sterk bekritiseerd. Zowel de maatregelen zelf, als de maatregelen in het licht van reeds geldende maatregelen. Een aantal van deze kritieken bespreek ik kort.

Verminderd woningaanbod

Al vóór de aankondiging van de maatregelen over de voorgenomen regulering van de middenhuur is door vier hoogleraren onderzoek gedaan naar de gevolgen van deze regulering. Uit deze onderzoeken is gebleken dat de maatregelen waarschijnlijk niet het beoogde gevolg zullen hebben, namelijk het behoud van voldoende woningvoorraad in het middenhuursegment.

Reden hiervoor is dat de regulering zal zorgen voor lagere huurprijzen in het middenhuursegment en daarmee een verlaagd rendement voor verhuurders/ontwikkelaars. Daarnaast wordt met de regulering het bereik van de Huurcommissie vergroot. Het wordt hierdoor voor verhuurders/ ontwikkelaars een stuk minder aantrekkelijk om hun bestaande middenhuurwoningen te blijven verhuren of om nieuwe middenhuurwoningen te bouwen. Voor sommigen wordt dit zelfs onmogelijk. Zij zullen zich gedwongen zien om hun huurwoningen te verkopen (uitpotten) of om af te zien van de nieuwbouw daarvan. Al met al zullen de maatregelen kort om niet leiden tot het behoud van het woningaanbod in het middenhuursegment, maar juist tot een vermindering daarvan.

WWS-puntenstelsel onrealistisch

Ten aanzien van de wijziging van het WWS is voorts de kritiek geuit dat het onvoldoende rekening houdt met het feit dat verhuurders/ ontwikkelaars niet altijd de mogelijkheid hebben om hun huurwoning te verduurzamen. Althans zodanig zodat dat zij hun investering kunnen terugverdienen. Het verduurzamen van woningen kan immers een dure klus zijn en in oude woningen is dit vaak ook niet te doen. Bovendien gelden er voor monumenten strenge beperkingen voor het verduurzamen (dubbelglas is niet toegestaan), net als voor woningen in de binnenstad (wijzigen van gevels en plaatsen van zonnepanelen is niet toegestaan).

Op de WOZ-cap was al vóór de invoering daarvan, in 2021 door de Raad van State kritiek geuit. In haar advies geeft zij aan dat de WOZ-cap een maatregel is waarmee het rendement van de verhuurder/ ontwikkelaar wordt verlaagd, hetgeen in feite een inbreuk op zijn eigendomsrecht oplevert. Zij vroeg zich daarbij af in hoeverre de WOZ-cap inderdaad de woningvoorraad in het middenhuursegment zal beschermen, nu aannemelijk is dat verhuurders/ ontwikkelaars hierdoor juist hun middenhuurwoingen zullen verkopen, per kamer zullen verhuren of als ‘short stay’ zullen verhuren in plaats van als middenhuurwoning. De WOZ-cap zou daarnaast nieuwbouw in het middenhuursegment onaantrekkelijk maken (zie hierover ook het voorgaande kritiekpunt). Deze overwegingen van de RvS zijn tot op de dag van vandaag relevant.

Splitsingsverbod, Box 3-Overbruggingsregeling en 10.4% overdrachtsbelasting

De voorgenomen maatregelen dienen tot slot te worden bezien in het licht van de reeds geldende maatregelen, zoals het splitsingsverbod en de fiscale maatregelen.

Het splitsingsverbod bepaalt al sinds 2019 dat in bijna heel Den Haag woningen niet mogen worden gesplitst in twee of meer woningen. Hiermee wordt wederom beoogd de woningvoorraad te waarborgen. In de praktijk blijkt echter dat de gemeente stellig vasthoud aan het splitsingsverbod, ook waar een maatwerk wellicht een betere optie zou zijn. Bijvoorbeeld bij de splitsing van woningen in het hogere segment of ooit samengevoegde woningen. Voor een nadere uitwerking van het splitsingsverbod en de gevolgen daarvan, verwijs ik u naar dit artikel [MC].

Er gelden ok fiscale maatregelen die invloed hebben op het middenhuursegment, zoals de ‘Box 3 Overbruggingsregeling’ en de verhoging van de overdrachtsbelasting. De Box 3 Overbruggingsregeling bepaalt dat de box 3-heffing niet langer over een fictief (beleggings)rendement zal worden geheven maar over het werkelijke rendement. De overdrachtsbelasting is daarnaast per 1 januari 2023 voor beleggers (opnieuw) verhoogd, van 8% naar 10,4% (voorheen was dit 2%).

Deze geldende en de voorgenomen maatregelen maken het steeds moeilijker voor beleggers/ ontwikkelaars om voldoende rendement te behalen om deze op lange termijn te kunnen en willen behouden.

Inbreuk op het eigendomsrecht?

Ik rond dit artikel graag af met een wenk naar artikel 1 EP EVRM. Het voornaamste kritiekpunt op de voorgenomen maatregelen is namelijk dat deze een (te grote) inbreuk maken op het ongestoorde eigendomsrecht van verhuurders/ontwikkelaars ex artikel 1 EP EVRM.

Al langere tijd zijn dergelijke geluiden te horen over het WWS. De inbreuk zou (te) ingrijpend zijn, omdat de overheid hiermee in feite bepaalt tegen welke prijs een verhuurder zijn woning mag verhuren en dus welk rendement hij hiermee kan behalen. Een gelijkluidend kritiekpunt kwam van de Raad van State, over de invoering van de WOZ-cap. Middels de WOZ-cap bepaalt (lees: beperkt) de overheid eveneens het rendement van de verhuurder, hetgeen een inbreuk op het eigendom van verhuurders/ontwikkelaars oplevert. Zij gaf aan dat dergelijke regulering door de overheid slechts is toegestaan, indien hiermee een algemeen belang wordt gediend en er sprake is van een redelijk evenwicht tussen de inbreuk op het eigendomsrecht en het daarmee gediende algemene belang. [1]

Het is duidelijk dat de aangekondigde maatregelen een vergelijkbare inbreuk vormen op het eigendomsrecht van verhuurders/ontwikkelaars en dat hiermee een algemeen doel wordt gediend (namelijk het waarborgen voldoende woongelegenheid in het middensegment). Of er echter ook sprake is van een redelijk evenwicht, dat is nog maar de vraag. Te meer nu er al verschillende beperkende maatregelen gelden, er geen einddatum is bepaald voor de aangekondigde maatregelen en niet is gebleken dat de deze maatregelen ook daadwerkelijk het beoogde doel zullen hebben.

[1] Vgl. HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1963 over de inbreuk op het recht op ongestoord eigendomsrecht ex artikel 1 EP EVRM.

Wilt u advies over de voorgenomen regulering van de middenhuur? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op.