Doorberekenen kosten door verhuurders

Indien in een huurovereenkomst bedrijfsruimte tussen partijen is afgesproken dat de verhuurder bepaalde kosten mag doorberekenen aan de huurder, komt het nog wel eens voor dat de verhuurder dit vergeet en na een aantal jaar ineens een grote som geld van de huurder vordert. De huurder heeft er dan vaak al lang geen rekening meer mee gehouden dat hij het bedrag nog verschuldigd was. In hoeverre is nu vereist dat verhuurders de overeengekomen kosten terstond doorberekenen?

Hof ’s-Hertogenbosch LJN: BX8590

In deze zaak werd sinds 1984 bedrijfsruimte met de bestemming restaurant of café verhuurd aan Heineken en Heineken verhuurde weer onder. In de algemene bepalingen behorende bij de hoofdhuurovereenkomst was opgenomen dat indien door het bedrijf/beroep in het gehuurde een hogere dan normale premie voor de brandverzekering moet worden betaald door de verhuurder of de andere huurders in het gebouw, de huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder of de andere huurders moet vergoeden.

Vanaf 2003 wordt een pizzeria geëxploiteerd in het gehuurde en hoofdverhuurder spreekt Heineken voor het eerst aan tot betaling van de meerpremie voor de brandverzekering op 15 oktober 2010. Hoofdverhuurder vordert vervolgens in rechte, rekening houdend met verjaring,  € 9.596,52  terzake van de meerpremie voor de periode 2006 – 2011. Heineken weigert betaling en stelt o.a. dat er sprake is van rechtsverwerking.

Rechtsverwerking niet snel aangenomen

Het Hof overwoog dat rechtsverwerking, als beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, niet te snel moet worden aangenomen. Van rechtsverwerking kan pas sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop of louter stilzitten is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen.

Om rechtsverwerking wél aan te nemen, is vereist dat er sprake is van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard ingeval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

Bijzondere omstandigheden

Het Hof overwoog voorts dat de hoofdverhuurder zich in dit geval zodanig gedragen heeft dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het in ieder geval onaanvaardbaar zou zijn om de meerpremie van de brandverzekering te vorderen over de periode van voor 15 oktober 2010. Het Hof achtte daarbij, naast het tijdsverloop, de volgende bijzondere omstandigheden van belang:

  • de premie van de brandverzekering van het pand wordt in rekening gebracht bij de VvE en verdeeld over de eigenaren van de verschillende ruimten van het pand;
  • sinds Heineken in 1984 huurder werd van de bedrijfsruimte, is haar door de (opvolgende) verhuurders tot aan 15 oktober 2010 nooit meerpremie in rekening gebracht;
  • in de hoofdhuurovereenkomst is onderhuur toegestaan. Het moet hoofdverhuurder bekend zijn geweest dat Heineken onderverhuurde en dat het voor Heineken van belang is te weten wat haar kosten (waaronder de premie van de brandverzekering) zijn, om de aan haar onderhuurders in rekening te brengen bedragen te kunnen bepalen;
  • weliswaar is hoofdverhuurder sinds 2003 verhuurder, maar als opvolgend verhuurder heeft zij niet meer rechten dan haar voorgangers. Dit alsmede de overig hierbovengenoemde omstandigheden brengen mee dat Heineken tot 15 oktober 2010 gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat er geen meerpremie in rekening gebracht zou worden.
  • de positie van Heineken zou onredelijk worden bezwaard bij het alsnog te gelde maken van de vordering door hoofdverhuurder, omdat Heineken bij het doorbelasten aan haar onderhuurder(s) daarmee geen rekening heeft kunnen houden.

Advies

Met dit arrest is nog eens helder bevestigd dat rechtsverwerking niet snel wordt aangenomen. Oplettendheid is echter wel geboden als zich bijzondere omstandigheden voordoen, en met name als onderhuur is toegestaan. Ter voorkoming van een geschil is het vanzelfsprekend voor de verhuurder aan te bevelen om terstond, of in ieder geval jaarlijks, verschuldigde meerkosten in rekening te brengen. Better be safe than sorry!

 

Voor meer informatie over huurrecht bedrijfsruimte klik hier.