Column Raymond
Column Raymond

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of naar zijn aard van korte duur?

Het komt regelmatig voor dat verhuurders om uiteenlopende redenen woonruimte voor een bepaalde periode willen verhuren. Bij particuliere verhuur is dat vaak vanwege een tijdelijk e afwezigheid van de eigenaar of de zittende huurder. De woning wordt dan voor de tussenliggende periode verhuurd. Ook woningcorporaties verhuren woonruimte voor een bepaalde periode. Dit is veelal omdat de woningen in het kader van wijkvernieuwing worden gesloopt. Welke huurovereenkomst moet er in dit soort gevallen worden gesloten? Volstaat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of kan beter worden gekozen voor een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur? Aan de hand van jurisprudentie volgt hier enige houvast. Vooropgesteld moet worden dat de hiervoor genoemde overeenkomsten niet elkaars synoniemen zijn en ieder voor andere doeleinden worden gebruikt. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd De huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gezien als een huurovereenkomst waarop de wettelijke bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn. De huurder geniet in dat geval de huurbescherming die uit deze wettelijke bepalingen voortvloeien. Dit betekent ondermeer dat ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd opgezegd dient te worden (artikel 7:271 lid 1 BW), hoezeer deze overeenkomst ook voor een bepaalde periode is aangegaan. Als partijen, en in het bijzonder de verhuurder, voor ogen hebben om een woning voor bepaalde tijd te verhuren is een uitdrukkelijk overeengekomen ontruimingsbeding aan te raden. Hoewel het toepassingsgebied van een dergelijk beding, ook wel genoemd ‘diplomatenclausule’ tamelijk beperkt is, is de functionaliteit wel groot indien de verhuurder na een tijdelijk vertrek weer in de woning wil intrekken of indien de zittende huurder een soortgelijke afspraak maakt met de verhuurder (artikel 7:274 lid 1b jo lid 2 BW). Het komt er kort gezegd op neer dat tijdens het sluiten van de huurovereenkomst ook uitdrukkelijk wordt overgekomen dat beide partijen instemmen met het eindigen van de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd. Wanneer de huurder geen gevolg geeft aan het ontruimingsbeding, ook niet na een correcte opzegging, zal de verhuurder alsnog het einde van de huurovereenkomst moeten afdwingen bij de kantonrechter. Een wanprestatie van de huurder wordt dan snel aangenomen, aangezien hij in strijd met het contract (het ontruimingsbeding) handelt en geen gevolg geeft aan de opzegging van de verhuurder. Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat er bij een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur geen beroep op huurbescherming (7:232 lid 2 BW). De tendens in de jurisprudentie is dat een dergelijk overeenkomst met terughoudendheid moet worden toegepast. Wanneer kan een dergelijke overeenkomst worden gesloten? De Rechtbank Den Bosch heeft zich dit jaar twee keer uitgesproken over een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. (Voorzieningenrechter Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven d.d. 8 januari 2007, WR 2007, 73 en Voorzieningenrechter Rechtbank ‘s-Hertogenbosch d.d. 25 april 2007, WR 2007,74). In de eerste uitspraak oordeelt de sector kanton dat gekeken moet worden naar de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik, de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst en de duur van het gebruik. Ook bij een relatief lange periode van 3.5 jaar hebben de huurders in deze zaak in redelijkheid niet kunnen menen dat zij definitief in de woning zouden kunnen blijven. Het was partijen op grond van de overeenkomst volkomen duidelijk dat zij een kortstondige huurrelatie zouden aangaan. Met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatieprojecten kan enige tijd gemoeid zijn, maar het is niet zo dat de huurders in het gehuurde zijn ingetrokken om er vervolgens gaandeweg de huurovereenkomst achter te komen dat zij in een sloopwoning zaten. Vast kwam te staan dat de huurders de huurovereenkomst hebben begrepen. Er was sprake van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur en een mogelijkheid voor de huurders om zich op huurbescherming te beroepen werd afgewezen. In de tweede uitspraak van de Rechtbank Den Bosch is bepaald dat onder omstandigheden ook de verkoop van de woning er toe kan leiden dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur wordt overeengekomen en de huurder naar redelijkheid en billijkheid zich niet kan beroepen op de dwingendrechtelijke (beschermende) regels rond opzegging en ontruiming. Partijen zijn in deze zaak uitdrukkelijk in de huurovereenkomst overeengekomen dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak. De woning stond al een tijd leeg nadat de verhuurder deze woning na een echtscheiding toebedeeld had gekregen. Hij was echter genoodzaakt tot verkoop. De huurder stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers. De verhuurder heeft in goed vertrouwen met een derde een koopovereenkomst gesloten waarbij hij de woning leeg en ontruimd diende op te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete verbeurde. Onder deze uitdrukkelijk overeengekomen omstandigheden geldt tussen de verhuurder de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De wetgever heeft willen bewerkstelligen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur met terughoudendheid wordt toegepast, zodat uitzonderingen op de toepassing van huurbescherming worden beperkt. De Rechtbank Den Bosch heeft twee gevallen genoemd waarin een dergelijke huurovereenkomst kan worden toegepast en de beschermende regels niet gelden. Dit neemt niet weg dat de belangen van partijen goed bezien moeten worden en beoordeeld moet worden wat partijen voor ogen hebben met de huurovereenkomst, alvorens gekozen wordt voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Een deskundige voorlichting is gewenst.