Eigendom grond met paardenbak door verjaring?

Enkel de bezitter van een goed kan een beroep doen op extincieve verjaring en zo eigendom verkrijgen van het goed waarover hij 20 jaar de feitelijke macht heeft uitgeoefend. Voor bezit is vereist dat men een goed voor zichzelf houdt. Er liggen dus geen afspraken met de eigenaar van het goed aan het bezit ten grondslag. Bezit moet worden onderscheiden van houderschap. In het geval van houderschap oefent de houder macht uit met toestemming van de eigenaar. Kan iemand die een goed houdt voor een ander op den duur bezitter worden? Enkel onder strikte voorwaarden is dit mogelijk. Het recht van eigendom van de persoon voor wie het goed werd gehouden, moet in dat geval door de houder openlijk worden tegengesproken. In mijn eerdere weblog schreef ik over de verjaring van een erfgrens. Daarin heb ik kort uiteengezet dat de bezitter van een stuk grond, nadat hij 20 jaar heeft gedaan alsof hij eigenaar is, in beginsel het eigendom van de grond kan verkrijgen. Het is daarbij van belang dat aan de volgende voorwaarden is voldaan: (1) de bezitter heeft langer dan 20 jaar kenbaar de feitelijke macht uitgeoefend over een stuk grond, en (2) de bezitter heeft zich gedurende die periode zichtbaar gedragen als eigenaar van de grond zonder dat de daadwerkelijke eigenaar hierover heeft geklaagd, en (3) aan het gepretendeerde eigendom liggen geen afspraken ten grondslag zoals een huurovereenkomst of toestemming van de eigenaar.

Bezit en houderschap

Iemand kan de macht over een goed uitoefenen voor zichzelf of voor een ander. Houdt iemand een goed voor zichzelf, dan is hij bezitter. Een bezitter doet alsof hij de eigenaar van het betreffende goed is. Houdt iemand een goed voor een ander, dan is er sprake van houderschap. In dat geval oefent iemand de feitelijke macht uit over een zaak krachtens een afspraak met de eigenaar (huur, erfpacht, toestemming tot gebruik etc.). Slechts een bezitter kan na 20 jaar een beroep doen op verjaring ex artikel 3:105 BW en zo daadwerkelijk eigenaar worden. Dit recht komt niet toe aan iemand die op grond van afspraken de feitelijke macht over een goed uitoefent voor een ander.

Van houder naar bezitter

In een recente uitspraak in kort geding van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch komt aan de orde of iemand die een goed houdt voor een ander onder omstandigheden bezitter kan worden. Wat is de casus? Gedaagde maakt al meer dan 20 jaar gebruik van een stuk grond met daarop een paardenbak. Dit gebruik is aangevangen met toestemming van de eigenaar. Er lag dus een afspraak aan het gebruik ten grondslag. Vervolgens is de eigenaar in 1986 overleden. Omdat niemand zich meer om het perceel leek te bekommeren, zou gedaagde zichzelf vanaf dat moment als eigenaar van de grond met paardenbak zijn gaan beschouwen. Met andere woorden: het uitoefenen van macht over de grond op basis van afspraken (houden voor een ander) zou zijn gewijzigd in het uitoefenen van macht over de grond met de pretentie eigenaar te zijn (bezitter). Zoals hiervoor vermeld is deze wijziging relevant omdat slechts de bezitter na 20 jaar een beroep kan doen op extincieve verjaring.

Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch

In 1998 is het perceel waarop de paardenbak staat door de erven verkocht en geleverd aan de Gemeente. De Gemeente vordert in 2013 van gedaagde ontruiming van de grond waarop de paardenbak staat. Het hof overweegt dat wanneer men eenmaal op basis van een rechtsverhouding (hier: afspraak om de grond te mogen gebruiken) voor een ander is gaan houden (hier: de macht uitoefent over de grond), dit gebruik voortduurt onder dezelfde afspraak, tenzij blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij door een handeling van de eigenaar, hetzij doordat het recht van de eigenaar openlijk wordt tegengesproken. In genoemde zaak heeft de gedaagde de paardenbak op een zeker moment omheind. Volgens het hof kan dit echter niet worden gekwalificeerd als het openlijk betwisten van het recht van eigendom van een ander. Nu niet is gesteld noch is bewezen dat het eigendom van de erven en/of Gemeente op een andere wijze openlijk is betwist, kan het beroep op extincieve verjaring volgens het hof niet slagen.

Betwisten van eigendom

Hoe kan de houder het recht van de eigenaar wél succesvol tegenspreken? Blijkens jurisprudentie is de enkele mededeling van de houder aan de eigenaar, dat hij voortaan voor zichzelf wil houden, onvoldoende. Meestal wordt bovendien nog aangenomen dat de houder te goeder trouw moet zijn. De houder kan dus niet zomaar roepen dat hij bezitter of eigenaar is geworden, terwijl hij weet dat dit niet het geval is. Tot slot moet ook uit het gedrag van de houder blijken dat hij van mening is dat het eigendomsrecht van de ander niet (meer) bestaat. Een huurder die ontdekt eigenaar van het gehuurde te zijn, dient zich hier dus naar te gedragen en de betaling van huurpenningen te staken.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het erg moeilijk is om de switch te maken van houden voor een ander (op grond van afspraken) naar houden voor zichzelf (als bezitter). Zorg als eigenaar dus altijd dat er duidelijke, schriftelijke afspraken bestaan als (on)roerende goederen door een ander worden gebruikt. In dat geval zal het voor de houder erg lastig worden om na 20 jaar een geslaagd beroep op extincieve verjaring ex art. 3:105 BW te kunnen doen.