Column Raymond
Column Raymond

Geldvorderingen voor woningcorporaties bij onderhuur

Illegale onderhuur rechtvaardigt meestal de ontbinding van de huurovereenkomst, maar in deze weblog wens ik te benadrukken dat de verhuurder daarnaast óók verschillende geldvorderingen kan instellen. Ik bespreek de volgende mogelijkheden:

Invordering boete

Mijn kantoorgenoot Christiaan Malipaard besprak reeds in een eerdere weblog dat het opnemen van een boetebeding in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst  een effectief middel kan zijn om de illegale onderhuur tegen te gaan. Het Gerechtshof Amsterdam heeft zich er in 2012 over uitgelaten dat een boetebeding in beginsel niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is, en dat een dergelijk beding dus geldig is (ECLI:NL:GHAMS:2012:BV6647). Het boetebeding werd echter later wel als onredelijk bezwarend aangemerkt door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:4346). Het boetebeding in de algemene bepalingen kende geen maximum aan het te betalen boetebedrag, waardoor de te verbeuren boete maar liefst 10 x de maandhuur oversteeg. Het boetebeding gold bovendien niet alleen voor onderhuur, maar voor elke overtreding van de huurovereenkomst, hoe klein ook. Het kon de toets aan Europese Richtlijn 93/13/EEG dan ook niet doorstaan.

Vordering schade op basis van gemiste huurharmonisatie

In een zaak die diende bij de Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2013:9143) werd gehuurd van een woningcorporatie en had de huurder wegens voorgoed vertrek naar het buitenland zijn hoofdverblijf niet meer in gehuurde sinds 2007. Hij had de huurovereenkomst niet opgezegd, maar deze in gebruik gegeven aan zijn kinderen. Het feit dat de huurder bij zijn vertrek de huur niet had opgezegd leverde een tekortkoming op wegens strijd met artikel 7:213 BW (het zich niet gedragen als een goed huurder). De rechtbank overwoog dat de huurder wist of kon weten dat de verhuurder in het kader van de woningdistributie in de sociale sector groot belang had bij de zeskamerwoning waarnaar grote vraag bestond. Onder deze omstandigheden was het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde onrechtmatig en ontstond op grond van goed huurderschap de plicht die situatie te voorkomen, althans te beëindigen en de huurovereenkomst op te zeggen. Door dat niet te doen was de huurder toerekenbaar tekortgeschoten. In deze zaak betoogde de verhuurder dat zij schade had geleden doordat zij door de tekortkoming van de huurder pas na de ontruiming in 2013 de huurprijs heeft kunnen harmoniseren, terwijl zij dat bij een tijdige opzegging reeds in 2007 had kunnen doen. De schade bestond uit het verschil tussen het bedrag dat de verhuurder op grond van verhuur van de woning tegen de maximaal redelijke huurprijs had kunnen verkrijgen en het werkelijk van de huurder ontvangen bedrag aan huur. De berekening van verhuurder leidde tot een bedrag van maar liefst  € 21.241,60.  De vordering van de verhuurder werd voor dit bedrag, minus een kleine correctie voor de tijd die gemoeid zou zijn geweest met het opnieuw verhuurklaar maken van de woning, toegewezen.

Vordering schade op basis van artikel 6: 104 BW

Een andere wijze om tot vaststelling van de schade te komen is de weg van artikel 6:104 BW: indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, kan de rechter op vordering van die ander de schade begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan. De Hoge Raad heeft reeds in zijn arrest van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM0893) bepaald dat dit een discretionaire bevoegdheid van de rechter betreft en dat dit een passende vaststelling van de schade is als de omvang van de schade niet in concreto vast te stellen is. In deze zaak werd geoordeeld dat de schade niet in concreto vast te stellen was, omdat de woningcorporatie niet alleen schade leed ten gevolge van de gemiste huurharmonisatie, maar dat haar schade tevens bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij moet maken om de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar maatschappelijke doelstellingen, zoals kosten voor extra woningen of kosten om de leefbaarheid in de woonomgeving op peil te houden. In de bovenvermelde zaak werd op basis van artikel 6:104 BW een schadevergoeding van € 13.800,- aan de woningcorporatie toegewezen, terwijl bij een vaststelling alleen op grond van gemiste huurharmonisatie slechts op € 5.697,60 uitgekomen zou zijn. De Hoge Raad overwoog nog wel dat in het geval de winst de omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat, de rechter zich terughoudend dient op te stellen, maar daarvan was hier geen sprake.

Contractuele verplichting tot winstafdracht

Verder heeft de Rechtbank Maastricht (ECLI:NL:RBMAA:2012:BZ1524, niet gepucliceerd) bepaald dat het in de algemene bepalingen opnemen van een contractuele bepaling over de verplichting tot winstafdracht bij onderhuur niet onredelijk bezwarend is. Een dergelijke beding is, onverminderd het recht van de verhuurder op de contractuele boete (!), een gerechtvaardigd instrument om illegale onderhuur tegen te gaan. Met dit beding is de verhuurder bij een voorkomend geval dus niet afhankelijk van de discretionaire bevoegdheid van de rechter zoals ik die hierboven besprak.

Conclusie

Uit het bovenstaande moge blijken dat er meerdere goede instrumenten bestaan om bij onderhuur naast de ontbindingsvordering een (aanzienlijke) geldvordering in te stellen. Wordt u geconfronteerd met illegale onderhuur, of wilt u illegale onderhuur zoveel mogelijk tegengaan in uw algemene bepalingen? Neem dan vooral contact met ons op. Deze weblog is tot stand gekomen in samenwerking met Tara Doeswijk.