Heb uw naasten lief!

De verhuurder is verplicht het genot van het gehuurde te verschaffen. Als sprake is van overlast dan kan dat in sommige gevallen worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De gedupeerde huurder kan in een dergelijk geval in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering. Daarbij passen echter wel enkele kanttekeningen.

De huurvermindering dient gerechtvaardigd te worden door de ernst van de tekortkoming en moet dus substantieel zijn. Indien de overlast wordt veroorzaakt door een andere huurder, dan dient de verhuurder daartegen op te treden. In de praktijk zal de huurder afzien van aanspraken op huurvermindering, zolang de verhuurder bereid is zich voor de be?indiging van de overlast in te zetten.

Uit een onlangs gepubliceerde uitspraak van het Gerechtshof te Den Bosch blijkt dat de verhuurder actie dient te ondernemen om de overlast te doen eindigen en eventueel te komen tot een ontruiming van het gehuurde. De kwestie die ter beoordeling aan het Gerechtshof voorlag, was de volgende.
De feiten: een woningbouwcorporatie dagvaardt de huurder en vraagt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van het onbetaald laten van de huur. De huurder heeft daartegen verweer gevoerd, kort gezegd inhoudende dat hij zodanige overlast ondervindt van zijn buurman dat hij de woning niet kon en kan gebruiken, zodat hij geen huur verschuldigd is.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de huurder opgedragen te bewijzen waaruit blijkt dat de door de buurman veroorzaakte overlast dusdanig is dat daardoor de opschorting van een deel van de huurbetalingsverplichting is gerechtvaardigd. Na bewijslevering heeft de kantonrechter geoordeeld dat er weliswaar sprake was van overlast, maar dat niet was komen vast te staan dat de bedreigingen door de buurman met vuurwapens dusdanig ernstig waren dat de huurder niet langer in het gehuurde kon blijven. De huurder diende dus de verschuldigde huurpenningen te betalen.

De kantonrechter oordeelde de bedreiging met vuurwapens dus als niet ernstig genoeg. Het Hof ziet dat anders en stelt dat de handelwijze van de buurman , het bezitten van vuurwapens en het tonen daarvan aan een andere huurder, als een stoornis van zijn woongenot kan worden aangemerkt. Zo stelt het Hof : ?De handelwijze van de buurman kan niet als van geringe betekenis worden afgedaan. Daarvoor zijn vuurwapens te angstaanjagend?.

Het Hof twijfelt er niet aan dat de huurder met recht zo bang is geworden van zijn buurman, mede in het licht van buurman’s reputatie en wapenbezit, dat hij niet durfde terug te keren in zijn woning. De verhuurder wordt door het Hof de les gelezen met Hof’s oordeel dat de verhuurder ?aan deze ervaringen, met name die van angst, niet mocht voorbijgaan”.

De verhuurder had moeten beseffen dat de geschillen tussen de betreffende huurders niet anders oplosbaar waren dan verhuizing van ??n van de twee, waarbij de verhuizing van de vuurwapenbezitter het meest voor de hand zou hebben gelegen. Omdat de woningbouwcorporatie had nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij door te laten ontruimen, hetzij door het aanbieden van passende vervangende woonruimte, is zij jegens de huurder te kort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dit te kort schieten van de verhuurder oordeelt het Hof als zodanig ernstig dat zij van de betreffende huurder geen huurbetaling meer kon verlangen.

Uit de uitspraak van het Gerechtshof blijkt dat de verhuurder zich bewust dient te zijn van haar verplichting rustig woongenot te verschaffen, daarbij past een pro-actieve houding in geval van overlast. Daarmee voorkomt de verhuurder niet alleen dat de huur onbetaald blijft, maar ook erger leed. Heb uw naasten lief!