Herrie in het Haagsche: Huisvestingsverordening 2019 heeft grote impact op middenhuur (Update!)

Naast de landelijke wet- en regelgeving, biedt artikel 4 lid 1 sub a van de Huisvestingswet 2014 aan gemeenteraden de mogelijkheid nadere gemeentelijke regelgeving op te stellen. Tot op heden bestaat deze mogelijkheid op basis van de Huisvestingswet 2014 enkel voor “goedkope woonruimte”.

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft in april 2019 echter een voorstel van wet ingediend om de Huisvestingswet 2014 te wijzigen. Op 28 mei 2019 is deze wet door de Eerste Kamer geloodst. Belangrijke wijziging is dat gemeentes nu voor alle woonruimte aanvullende voorwaarden voor verhuur mogen stellen, in plaats van alleen voor goedkope woonruimte. Daarmee is ook de eventuele discussie over de reikwijdte van het begrip “goedkope woonruimte” beëindigd.

Huisvestingsverordening 2019 Den Haag

De gemeente Den Haag heeft naar aanleiding van deze wetswijziging een nieuwe Huisvestingsverordening 2019 opgesteld om woningschaarste en hoge stijging van huurprijzen tegen te gaan. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023.

In deze verordening wordt het verhuurders verboden om goedkope én middeldure woonruimte te verhuren aan huurders zonder Huisvestingsvergunning. De grens ligt bij 185 WWS-punten en/of een huurprijs van maximaal € 975,92 (prijspeil 01/07/2020) . Binnen de categorie woningen met een huurprijs tussen de € 737,14 (liberalisatiegrens 2020) en € 951,19 wordt een Huisvestingsvergunning enkel verleend aan eenpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 58.583,– (norm 2020) of meerpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 68.583,– (norm 2020). Op het verhuren van woonruimte waarvoor een Huisvestingsvergunning vereist is aan een huurder zonder Huisvestingsvergunning, staan boetes van € 5.000,– tot € 20.000,–. Makelaars, vastgoedbeleggers en verhuurders dienen dus nauwkeurig na te gaan of potentiële huurders niet een te hoog inkomen genieten.

Verbod splitsing, onttrekking, omzetting

Een andere belangrijke wijziging van de Huisvestingsverordening is dat binnen een groot gedeelte van Den Haag woningen niet langer gesplitst mogen worden. De achterliggende gedachte is dat woningvorming door splitsing negatieve gevolgen kan hebben voor de kwaliteit van de woningen en voor het karakter van en leefbaarheid in het gebied. In de gebieden waar splitsing wél wordt toegestaan, is dit enkel mogelijk indien de nieuwgevormde woning minimaal 40m² groot is en uit minimaal één volledige bouwlaag bestaat. Zie voor een overzicht van het splitsingsverbod de kaart op pagina 40 van de Huisvestingsverordening 2019.

Naast het splitsingsverbod in bovengenoemd gebied, kan de gemeente Den Haag een vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming ook weigeren indien het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging (artikel 5.5 lid 1 sub a Huisvestingsverordening 2019).

Op basis van de Beleidsregel Omzettingsvergunning Den Haag 2020 worden omzettingsvergunningen in Haagsche wijken met een gemiddelde WOZ-waarde van zelfstandige woningen onder € 165.000,– vanaf maart 2020 geweigerd. De volgende wijken worden specifiek in de betreffende beleidsregel genoemd: Zuiderpark, Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust/Vrederust, Leyenburg, Groente- en Fruitmarkt en Laakkwartier en Spoorwijk (alleen de buurten Laakhaven-West en Spoorwijk). Zogeheten verkamering werd hiermee in grote delen van de stad aan banden gelegd.

Maar de Haagsche gemeenteraad wil meer: per direct een stop op verkamering in de gehele stad. Op 13 mei 2020 is een breed gesteund raadsvoorstel ingediend, waarin het college van B&W verzocht wordt uiterlijk 27 mei 2020 te besluiten dat omzettingsvergunningen voorlopig in de gehele stad geweigerd zullen worden. Dit zal vanzelfsprekend gevolgen hebben voor vastgoedontwikkelaars en lopende vergunningsprocedures.

Tijdelijke noodstop?

Kamerleden van D66 en CDA hebben overigens een motie ingediend, waarin zij de regering verzoeken de mogelijkheden van een tijdelijke “noodknop” te onderzoeken. Met een dergelijke noodknop zouden gemeentes de jaarlijkse indexering van huurprijzen kunnen bevriezen of zelfs een maximumhuurprijs kunnen instellen. Het onderwerp “noodknop” verdween enige tijd naar de achtergrond. Toenmalig minister voor Milieu en Wonen Van Veldhoven-van der Meer heeft op 11 november 2019 tijdens een begrotingsdebat echter nog benadrukt dat de noodknop geenszins van de baan is (Kamerstukken II 2019/20, 35 300 VII, nr. 90, p. 64). Ten tijde van de invoering van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten achtte huidig minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ollongren de tijd nog niet rijp voor een dergelijke noodstop, althans niet als onderdeel van tijdelijke huurwetgeving vanwege de COVID-19-pandemie (Kamerstukken II 2019/20, 35 431, nr. 34, p. 25). Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Minister van Binnenlandse Zaken Ollongren heeft op 15 mei 2020 de Tweede Kamer geïnformeerd over nieuwe (verregaande) maatregelen die de vrije sector verder moeten reguleren. De gevreesde totale noodknop komt niet. Ollongren heeft echter wel aangekondigd dat de huurprijzen in de vrije sector de komende drie jaar maximaal verhoogd kunnen worden op basis van de inflatie +2,5%, conform de maximering bij sociale woningbouw. Na deze periode zal opnieuw beoordeeld worden of een maximering langer noodzakelijk is.

Samenvatting

• Voor alle woningen met een maximum aantal WWS-punten van 185 en/of een huurprijs tot maximaal € 975,92) dient een huisvestingsvergunning aangevraagd te worden.
• Deze huisvestingsvergunning wordt enkel verleend aan eenpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 58.583,– (norm 2020)  of meerpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 68.583,– (norm 2020).
• Er geldt een splitsingsverbod in het grootste gedeelte van Den Haag, in het restgebied gelden aanvullende voorwaarden voor splitsing.
• De verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023.
• De oude regelgeving blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór 1 juli 2019 zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.

De Huisvestingsverordening 2019 heeft tot veel vragen van onze cliënten geleid, nu de nieuwe wetgeving invloed zal hebben op woningcorporaties, makelaars, vastgoedbeleggers, verhuurders en huurders. Daarbij is van belang dat de Huisvestingsverordening 2019 óók ingrijpende gevolgen voor de kleinere particuliere verhuurders heeft. Indien u nader advies wenst over de Huisvestingsverordening 2019 of wilt weten wat de nieuwe wetgeving voor uw zaak betekent, adviseren wij u graag.