Het beëindigen van de huurovereenkomst van 7:290-bedrijfsruimte

Een 7:290-bedrijfsruimte is een bedrijfsruimte van een winkel, ambachtsbedrijf, restaurant of een café.

De huurovereenkomst tussen de eigenaar van zo’n ruimte en de huurder die er zijn bedrijf runt wordt gekenmerkt door de belangen van beide partijen. Enerzijds dient een huurder beschermd te worden tegen grillige eigenaren en moet hij zijn bedrijf kunnen exploiteren. Anderzijds heeft de verhuurder zijn eigendomsrecht en kan hij onder bepaalde voorwaarden de huur beëindigen.

>> Heeft u een vraag over dit onderwerp? Laat hier uw gegevens achter. <<

Onderscheid bedrijfsruimten ex 7:290 BW en ex 7:230a BW

Allereerst is van belang dat er een verschil bestaat tussen de beëindiging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte ex 7:290 BW en die van de overige bedrijfsruimten uit 7:230a BW. De eerste categorie bestaat grof gezegd uit bedrijfsruimten voor winkels, ambachtsbedrijven en restaurants en cafés. De tweede groep vormt een restcategorie, denk hierbij bijvoorbeeld aan bioscopen, garages, kantoorruimte of sportscholen. In deze weblog staat de bedrijfsruimte ex 7:290 BW centraal. Deze groep geniet meer huurbescherming, vanwege de veronderstelde afhankelijkheid van de locatie.

In welk stadium van de huurovereenkomst?

Huurder en verhuurder van een bedrijfsruimte ex 7:290 BW komen in beginsel een huurtermijn van vijf jaar of langer overeen, op grond van artikel 7:292 lid 1 BW. Op basis van art. 7:292 lid 2 BW wordt deze termijn na afloop met vijf jaar verlengd. Een overeengekomen termijn van langer dan vijf jaar (bijvoorbeeld zeven jaar) wordt van rechtswege verlengd met een termijn van tien jaar minus de eerste termijn (in dat geval met drie jaar). Tussentijds opzeggen is alleen mogelijk indien beide partijen hiermee instemmen. Dit is een uitvloeisel van de gedachte dat contractuele afspraken in beginsel moeten worden nagekomen (in het Latijn luidt dit bekende rechtsbeginsel “Pacta sunt servanda”). De huurder kan tegen het eind van beide termijnen opzeggen, zonder opzeggingsgronden. Een opzegging door verhuurder is echter nietig indien er geen opzeggingsgronden vermeld worden. De opzeggingsgronden bij een huurovereenkomst in een eerste termijn van vijf tot tien jaar verschillen wezenlijk van de opzeggingsgrond bij een huurovereenkomst die zich reeds in een opvolgende termijn bevindt.

Beëindiging na de eerste termijn van vijf jaar of langer

Een verhuurder van een bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst tegen het eind van de eerste termijn alleen opzeggen wanneer de huurder zijn bedrijf niet runt zoals een goede huurder betaamt of wanneer de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De wetgever heeft gekozen voor deze termijn- en opzeggingsbescherming om te voorkomen dat een ondernemer/huurder zijn investering reeds na vijf jaar ziet verdampen. Uitgangspunt is dan ook dat een huurder in beginsel voor een periode langer dan vijf jaar huurt, tenzij er sprake is van eerdergenoemde opzeggingsgronden of wederzijdse instemming met beëindiging. De eigenaar van een reeds verhuurde ruimte kon aantonen dat hij de ruimte voor eigen gebruik nodig had, nu zijn dochters voornemens waren het gehuurde als restaurant te exploiteren. Een verhuurder die trachtte op te zeggen omdat zijn huurder tweedehandsboeken in plaats van hoogwaardige boeken verkocht ving bot. Dit was volgens de rechter geen onbetamelijke uitoefening van een bedrijf. Wanneer sprake is van een rechtsopvolger van de verhuurder kan slechts een beroep op dringend eigen gebruik worden gedaan na afloop van de wachttijd van drie jaar. Deze regel geldt slechts bij huurovereenkomsten die tegen het eind van de eerste termijn lopen, volgens de Hoge Raad geldt dit niet voor de daaropvolgende termijn.

Beëindiging na afloop van de tweede termijn

Tegen het eind van de tweede termijn van de huurovereenkomst kan een verhuurder de overeenkomst ook opzeggen wanneer de huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden of indien de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken die in lijn ligt met een geldig bestemmingsplan. Een verhuurder die reeds lange tijd horecagelegenheid aan Heineken verhuurde via een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd trachtte zijn rechtspositie te versterken met een nieuw voorstel. De nieuwe huurovereenkomst bevatte een hogere huurprijs en gold voor een bepaalde tijd, zodat Heineken niet jaarlijks op kon zeggen. De rechter zag dit niet als een ‘redelijk aanbod’ en wees de vordering af. Een huurovereenkomst die tegen het eind van de tweede termijn loopt kan tevens opgezegd worden na een algemene belangenafweging tussen de belangen van huurder en verhuurder, op grond van art. 7:296 lid 3 BW.

Conclusie

Het is voor een verhuurder niet eenvoudig een huurovereenkomst tegen de einddatum van de eerste huurtermijn op te zeggen. Waar de huurder zonder vermelding van opzeggingsgronden de overeenkomst kan beëindigen, dient de verhuurder aan te tonen dat sprake is van dringend eigen gebruik of onbetamelijke bedrijfsvoering. Na de tweede termijn liggen de kaarten anders. Een verhuurder kan opzeggen wanneer hij een bestemmingsplan wil verwezenlijken of als de huurder een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst weigert. Tevens bestaat ruimte voor een algemene belangenafweging.

Wilt u meer weten over het beëindigen van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte of wilt u nagaan of u als verhuurder een beroep kan doen op de opzegginsgronden? Dan kunt u altijd contact met mij opnemen.