Het faillissement van een zakelijk huurder: leegstandschade
Het eindigen van de huurovereenkomst leidt in de regel tot gemis van huur en in de ogen van de verhuurder tot schade. Vaak is er in de huurovereenkomst een schadevergoedingsbeding opgenomen voor de situatie dat een huurovereenkomst vroegtijdig eindigt.
‘Regelmatige opzegging’
De Hoge Raad heeft hier in het verleden al over geoordeeld. Volgens de Hoge Raad is een opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw. een ‘regelmatige wijze’ van beëindiging van de huurovereenkomst. Daardoor ontstaat jegens de boedel geen recht op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na het verstrijken van de opzegtermijn van (slechts) drie maanden. Dat recht ontstaat óók niet in het geval de schadevergoeding voor leegstand contractueel tussen gefailleerde en de verhuurder is bedongen. De verhuurder kan in het faillissement van zijn huurder dus géén schadevordering indienen wegens de leegstand die ontstaat.
Het feit dat leegstandsschade niet verhaald kan worden op de faillissementsboedel betekent niet, dat een contractueel schadevergoedingsbeding niet wordt geactiveerd. Maar waarom is dat dan nog van belang?
(Bank)garantie
Het komt niet zelden voor dat bij aanvang van de huurovereenkomst door een derde een garantstelling is afgegeven voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien in die huurovereenkomst tevens is voorzien in een verplichting tot vergoeding van leegstandsschade bij (onder meer) beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw, dan kan de verhuurder deze leegstandschade wel ‘gewoon’ claimen bij de garant. De garant zal daar niet gelukkig van worden, want deze kan voor de geclaimde leegstandschade op zijn beurt geen vordering indienen in het faillissement. Vanwege deze rechtspraak dient er rekening mee te worden gehouden dat bijvoorbeeld banken niet meer zullen overgaan tot het stellen van een bankgarantie voor leegstandschade. Een partij die bereid is zich garant te stellen voor verplichtingen uit een huurovereenkomst doet er dus goed aan, om van te voren goed te bekijken of hij zich ook garant stelt voor eventuele leegstandschade en de risico’s daarvan in te calculeren vanwege een gebrek aan regres op de faillissementsboedel van de huurder.
Gratis whitepaper
Deze blog is onderdeel van de whitepaper ‘Het faillissement van een zakelijk huurder; Verhuurder vs. Curator’. In deze whitepaper geeft Stephanie Mosterd-de Wit een uiteenzetting van de verschillende onderwerpen, waar een verhuurder van commercieel vastgoed mee te maken kan krijgen indien zijn of haar zakelijke huurder in staat van faillissement wordt verklaard. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan leegstandschade, opleveringsschade, of indeplaatsstelling.
Stephanie is als advocaat gespecialiseerd in het ondernemings- en insolventierecht. Zij houdt zich bezig met financiering en zekerheden (pand, hypotheek, retentie, borg, verrekening etc.), commerciële contracten en het reilen en zeilen binnen een rechtspersoon. Stephanie begeleidt partijen die te maken hebben met bedrijven in financiële moeilijkheden (herstructurering, het aanbieden van akkoorden of bijvoorbeeld doorstart uit faillissement). Ook adviseert en procedeert zij over geschillen met curatoren, zoals bestuurdersaansprakelijkheid, uitwinning zekerheden, indeplaatsstelling, pauliana etc. Stephanie heeft een focus op de vastgoedpraktijk. Zij maakt dan ook onderdeel uit van de sectie Vastgoed & Huur en slaat de brug naar het ondernemingsrecht. Binnen deze sectie Stephanie houdt zich met name bezig met de (ver)koop en levering van onroerend goed, vastgoedfinancieringen en de uitwinning van zekerheden.
