Het is hier geen short stay hotel!
Het is hier geen short stay hotel!

Het is hier geen short stay hotel!

Een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur kent geen huurbescherming. Dat volgt uit artikel 7:232 lid 2 BW. In de jurisprudentie is al lange tijd uitgemaakt dat deze betekenis slechts toekomt aan vakantieverblijven. Ook tijdelijke verblijven in een noodsituatie maken hier deel van uit. Een hotelgast kan dus niet langer dan zijn boeking toelaat zijn kamer opeisen. Wanneer men iemand tijdelijk een wisselwoning voor onderdak aanbiedt tegen een geringe vergoeding, wordt die persoon niet automatisch huurder.

Bovenstaande regel is belangrijk. De hoofdregel in het Nederlands huurrecht is dat er al sprake is van huur zodra er overeenstemming is voor het in gebruik geven van een zaak aan een ander. En die ander zich verbindt tot een tegenprestatie. Zonder de uitzondering voor de overeenkomst naar zijn aard van korte duur zou de hotelgast dus wél huurbescherming kunnen claimen. Dat is niet de bedoeling.

Toch zien we dat ook buiten het hotelverblijf of de wisselwoning verhuurders steeds vaker claimen dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Er worden dan  zogenoemde “short stay” huurcontracten aangeboden. Met name aan buitenlandse studenten of werknemers. Hierin staat dat het een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur betreft. Die contracten zijn meestal voor een half jaar, maar jaarcontracten komen ook voor. De overeenkomst eindigt volgens de overeenkomst zonder opzeggingsverplichting voor de verhuurder. Ook kan de huurder de overeenkomst niet tussentijds beëindigen. Hoe zit dat nu precies?

Verruiming van het begrip “naar zijn aard van korte duur”

Het Hof Arnhem-Leeuwarden ging in 2014 mee met een ruimere uitleg van “naar zijn aard van korte duur”. De uitleg van het Hof is in de jaren daarna als maatstaf is gevolgd, zowel in de praktijk als in de jurisprudentie. [1]

Het Hof erkent dat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW zeer terughoudend moet worden toegepast en dat deze alleen bedoeld is voor gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Het overweegt vervolgens als volgt:

6.4

Het hof stelt evenwel vast dat De Huismeesters de desbetreffende studentenkamer verregaand compleet aanbiedt. In afwijking van de “gewone” kamers in het complex wordt deze kamer geheel gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden – zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen (dekbedovertrek, sloop en hoeslaken) bij te huren voor €18,50 per verblijf. Verder springt in het oog dat er sprake was van 24-uurs service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten “all this in comparison with the rental of a hotel room”, hetgeen niet bepaald met het beeld van een doorsnee studentenkamer correspondeert. Waar [appellante] zich erover beklaagt dat haar huisvesting zich niet met het in de parlementaire geschiedenis aangaande art. 7:232 lid 2 BW genoemde (beste) voorbeeld van een vakantiehuisje laat vergelijken, levert dit laatste wel degelijk eerder een aanwijzing in de richting van een tijdelijk pension dan voor reguliere huur op.

 

6.5

Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het [appellante] duidelijk zijn geweest, dat het aanbod van De Huismeesters slechts tijdelijke woonruimte betrof. Het door haar ondertekende (hiervoor onder 3.4 geciteerde) contract vermeldt dit een aantal malen en is in dat opzicht niet voor misverstand vatbaar. Hoewel [appellante] terecht aanvoert dat de tekst van de overeenkomst niet zonder meer doorslaggevend is, is deze hier, mede gelet op de helderheid ervan, niet zonder belang.

Verder is van belang dat het aanbod onlosmakelijk gekoppeld was aan haar komst vanuit den vreemde, zodat [appellante] redelijkerwijs had moeten begrijpen dat het bedoeld was om in eerste opvang te voorzien. (…) Gelet op die bijzondere context had [appellante] moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren. Het ging hier immers, zo staat tussen partijen vast, om huisvesting in een schaarse en vanuit het buitenland moeilijk benaderbare markt, die met de inschrijving aan het opleidingsinstituut was gegarandeerd. De door [appellante] gehuurde woonruimte maakte onderdeel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar “gewone” Nederlandse studenten geen toegang toe hadden.

Aldus..

Aldus moet het [appellante] duidelijk zijn geweest dat de ingebruikgeving gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij zij na ommekomst van maximaal een jaar ruimte zou moeten maken voor een volgende lichting.

In zoverre lijken de short stay-studentenkamers ook wel wat op wisselwoningen. Men neemt aan dat die onder het bereik van 7:232 BW tweede lid vallen.

Gelet op het voorgaande betekent het enkele feit dat de looptijd van het huurcontract tien maanden is in dit geval niet dat het “dus niet” als een contract voor naar zijn aard beperkte duur kan worden aangemerkt.

Het Hof meent dus dat er ook buiten het hotelverblijf of de wisselwoning sprake kan zijn van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

[1] ECLI:NL:GHARL:2014:3195 en eerder ECLI:NL:RBSHE:2012BX5069

Tegengeluid

Het Hof Amsterdam gaf in 2015 nog wel een tegengeluid[2]. Het overwoog dat juist vanwege de terughoudendheid die moet worden toegepast bij het aanmerken van een huurovereenkomst als “naar zijn aard van korte duur”, de verhuurder had moeten kiezen voor een alternatieve mogelijkheid die in dat geval volgens het Hof bestond. De verhuurder had kunnen kiezen voor een campusclausule als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW. Als de huurder in een jaar niet meer kan aantonen dat hij student is, en dus niet meer tot de bedoelde doelgroep behoort, heeft de verhuurder het recht om de overeenkomst op te zeggen als hij de woning nodig heeft om te verhuren aan iemand die wél tot de doelgroep behoort. Het hof concludeerde aldus dat de overeenkomst niet aangemerkt kon worden als “naar zijn aard van korte duur”.

Het is echter nog maar de vraag of deze uitspraak stand zou hebben gehouden als de Hoge Raad zich erover had moeten buigen. De Hoge Raad heeft immers in 2012 al beslist dat het feit dat er een alternatieve route bestaat, niet uitsluit dat er sprake kan zijn van huur naar zijn aard van korte duur. Dat kan alleen maar als die alternatieve route aangemerkt moet worden als een exclusieve regeling, waar dus dwingend gebruik van moet worden gemaakt.[3] Dat is bij de route van artikel 7:274 lid 4 BW (de campusclausule) niet het geval.

[2] ECLI:NL:GHAMS:2015:1924

[3] ECLI:NL:HR:2012:BV2628

Conclusie

Ook buiten de situatie van een hotelverblijf of een wisselwoning kan er sprake zijn van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, waarbij aan de huurder geen huurbescherming toekomt. Het alsdan belangrijk voor de verhuurder om te letten op de volgende zaken:

  1. Is er sprake van volledige verzorging? Denk hierbij aan de mogelijkheid van schoonmaakservice, maaltijdverzorging, was- en strijkdiensten, et cetera
  2. Gaat het om een specifieke doelgroep die voorrang nodig heeft?
  3. Is het duidelijk dat de huurder zich de tijdelijkheid heeft moeten realiseren?

Voldoet men niet aan bovenstaande punten, dan is het aan de verhuurder te adviseren om een alternatieve route te kiezen. Want dan geldt:

HET IS HIER GEEN (SHORT STAY) HOTEL!

Meer informatie?

Wilt u advies of heeft u een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met mij op.