Huurbescherming, tenzij….

Een dergelijke gemengde overeenkomst is niet geheel zonder risico’s. Gerechtelijke procedures zijn niet uitgesloten. Met name als de zorgverleningsovereenkomst wordt beëindigd en het de bedoeling is dat ook de huurovereenkomst komt te eindigen, zonder dat aanspraak wordt gemaakt op huurbescherming.

Scheiden van wonen en zorg

Sinds begin 2013 worden “wonen” en “zorg” apart gefinancierd. Het scheiden van wonen en zorg betekent dat de cliënt zelf betaalt voor wonen via huur of koop. De zorg wordt apart gefinancierd via de Zorgverzekeringswet, WMO, AWBZ, eventueel eigen middelen. Verhuurders, veelal woningcorporaties, sluiten sindsdien meer huurcontracten waarin een verplichte zorgafname is opgenomen. De bedoeling van deze gemengde overeenkomst is dat bij het beëindigen van de zorg ook de huurovereenkomst eindigt. Dit is afhankelijk van veel omstandigheden, zo bleek maar weer uit een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam.

Tweede kans contract

Eind september 2013 heeft de Amsterdamse kantonrechter zich in kort geding moeten buigen of de gedane opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat daarmee het gebruiksrecht van het gehuurde is geëindigd. De huurder in kwestie had bij een eerdere huurrelatie met een woningcorporatie ernstige overlast veroorzaakt en deze persoon had van een stichting die zich bezig houdt met opvang en woonbegeleiding een huurcontract aangeboden gekregen met daarin een tweede kans. Gelijktijdig met dit (tweede kans) huurcontract was een zorgverleningsovereenkomst afgesloten, waarin opgenomen was dat de huurder verplicht woonbegeleiding en ondersteuning zou afnemen. De doelstelling was dat in de toekomst zelfstandig een huishouding in de woning zou kunnen worden gevoerd.

Beroep op huurbescherming

De huurder kwam echter zijn woonbegeleidingsafspraken niet correct na, en de stichting heeft de zorgleveringsovereenkomst en de daaraan verbonden huurovereenkomst door opzegging beëindigd. De huurder kwam vervolgens voor een gesloten deur te staan, omdat de stichting meteen de sloten van de woning had vervangen. Dit werd niet geaccepteerd en een kort geding was het gevolg, waarin een beroep op huurbescherming werd gedaan. De huurovereenkomst zou niet zijn geëindigd. De stichting verweerde zich echter met de stelling dat er van huurbescherming geen sprake was, en dat de beëindiging van de zorg ook betekende beëindiging van de huurovereenkomst.

Oordeel kantonrechter

Als uitgangspunt neemt de kantonrechter een uitspraak van de Hoge Raad uit 1985 (HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38). De kantonrechter oordeelt dat de wettelijke bepalingen aangaande Huurrecht Woonruimte (titel 7.4 BW) de bescherming van de huurder dwingendrechtelijk vooropstellen. Als dan sprake is van een gemengde overeenkomst, zoals de zorgleveringsovereenkomst in het onderhavige geval, dan brengt de strekking van de dwingendrechtelijke wetsbepalingen aangaande huur van woonruimte met zich mee dat deze op dergelijke overeenkomsten van toepassing zijn, tenzij het zorgleveringselement duidelijk overheerst.

Woongenot onlosmakelijk verbonden met zorgverlening

Dit laatste gedeelte is uiteraard het hete hangijzer. Verhuurders en stichtingen zullen vaak in zulke kwesties op de uitzondering (‘het tenzij –gedeelte’) een beroep doen. In de onderhavige procedure oordeelde de kantonrechter dat het aan de huurder gegeven woongenot onlosmakelijk verbonden was met de zorgverlening. De zorgverlening en de in gebruikgeving konden volgens de kantonrechter in hun opzet en inhoud niet los van elkaar worden gezien en dienden als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd. Het doel van de zorgverlening was namelijk om de huurder in staat te stellen op termijn weer zelfstandig te wonen. Gelet op deze doelstelling was het in gebruik geven van het gehuurde aan huurder naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter zodanig nauw met de zorgverlening verbonden, dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de in gebruikgeving van het gehuurde niet in stand kon blijven.

Conclusie

Voornoemde procedure toont aan dat dergelijke zaken afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden. Iedere keer zal beoordeeld moeten worden of het zorgelement in een gemengde overeenkomst overheersend is. De dwingendrechtelijke huurbeschermingsregels in titel 7.4 BW zullen derhalve blijven gelden, dat wil zeggen huurbescherming, tenzij aan de hand van de feiten en omstandigheden zal moeten worden aangetoond dat de zorgverlening overheerst en dat de opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens impliceert beëindiging van de huurovereenkomst.

Vindplaats

Voor de vindplaats van de genoemde procedure wordt verwezen naar onderstaande link: Uitspraak Rechtbank Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2013:6254