Huurkorting vanwege de coronapandemie
Huurkorting vanwege de coronapandemie

Huurkorting vanwege de coronapandemie: een nieuwe wijze van berekenen

Tussen verhuurders en huurders bestaat nog vaak discussie over de vraag of de huurder aanspraak kan maken op huurkorting vanwege overheidsmaatregelen om de coronapandemie te bestrijden, en hoe hoog die huurkorting dan moet zijn. De rechtspraak over deze discussie ontwikkelt zich gestaag. Inmiddels ontwaart zich een nieuwe lijn in de rechtspraak, die ook in een advies aan de Hoge Raad wordt omarmd. In deze blog praat ik u bij over de stand van zaken.

Corona zorgde voor onduidelijkheid

Na de eerste verplichte winkelsluiting klopten veel huurders bij hun verhuurder aan met het verzoek om (tijdelijke) huurkorting. Daarbij werd vaak gewezen op de huurrechtelijke gebrekenregeling (7:204 BW) of op onvoorziene omstandigheden (6:258 BW).

De rechtspraak: de Amsterdamse formule

In de omvangrijke rechtspraak over de huurkorting is inmiddels een min of meer bestendige lijn te ontwaren. Rechters oordelen veelal dat de coronapandemie grond biedt voor een tijdelijke huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden en/of een huurrechtelijk gebrek. De vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden of een gebrek, is voor deze blog weinig relevant. Belangrijk is vooral dat rechters oordeelden dat huurkorting op zijn plaats is.

De rechtbank Amsterdam ontwikkelde voor de berekening van de huurkorting de zogeheten Amsterdamse formule:

Overeengekomen huurprijs – (omzetdalingspercentage x 50%) = gewijzigde huurprijs

De omzet van de huurder in de coronaperiode wordt vergeleken met dezelfde periode pre-corona. Eventueel door de huurder ontvangen steunmaatregelen worden bij de corona-omzet opgeteld. Het omzetverlies wordt vervolgens tussen de verhuurder en de huurder verdeeld. In de rechtspraak wordt veelal gesproken van het ‘gelijkelijk delen van de pijn’.

In de rechtspraak werd de Amsterdamse formule het uitgangspunt. Veel rechters berekenden de huurkorting aan de hand van de formule.

De nieuwe formule: de vastelastenmethode

Gerechtshof Amsterdam

Op 14 september 2021 deed het Gerechtshof Amsterdam uitspraak in een zaak, waarbij zij een andere berekeningsmethode hanteerde voor de huurkorting. De ’vastelastenmethode’.

Volgens het Hof is de door een huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bedoeld om zoveel als mogelijk de vaste lasten te betalen. Het Hof oordeelt dat de ontvangen TVL dus volledig aan de vaste lasten moet worden besteed en niet als corona-omzet kwalificeert. De formule die het Hof hanteert ziet er dus anders en als volgt uit:

Huurkorting voor huurder = (vaste lasten huurder – TVL ) x (percentage: huurdeel van totale werkelijke vaste lasten) x omzetdalingspercentage x 50%

Hoge Raad

In maart 2021 stelde de rechtbank Limburg prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Eenvoudig gezegd, vroeg de rechtbank hoe de huurkorting volgens de Hoge Raad moet worden berekend. Zoals gebruikelijk heeft de Hoge Raad vervolgens “advies” gevraagd aan zijn procureur-generaal. We noemen dat een conclusie. P-G mr. Wissink concludeerde op 30 september 2021. Uit de conclusie van Wissink blijkt dat deze de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam heeft gelezen en bestudeerd.

Wissink concludeert, kennelijk in navolging van het Gerechtshof Amsterdam, ook dat de nieuwe vastelastenmethode moet worden toegepast. Omdat de Hoge Raad de conclusie van de procureur-generaal vaak volgt, is de inhoud voor de praktijk van groot belang.

De vastelastenmethode heeft een grote impact op de hoogte van de huurkorting, vooral voor de periode waarover de TVL beoogt een 100% dekking voor de vaste lasten te geven. Er is dan immers géén reden voor huurkorting.

Als de Hoge Raad in zijn arrest geen andere lijnen uitzet, dan geven de uitspraak van het Hof Amsterdam én (vooral) het advies van Wissink een duidelijke richting voor de berekening van huurkorting tijdens de coronapandemie en valt de huurkorting veelal (veel) lager uit.

Ons advies? Maatwerk

GMW advocaten staat tijdens de coronacrisis zowel verhuurders als huurders bij. Wij zijn goed in staat om een huurprijsverlagingsvoorstel voor te bereiden en om de redelijkheid van een huurverlagingsvoorstel te beoordelen, natuurlijk met inachtneming van de meest recente jurisprudentie en bovenvermelde ontwikkelingen.

Wij adviseren onze cliënten om, zolang de Hoge Raad nog geen uitspraak heeft gedaan, van geval tot geval te beoordelen of en zo ja welke wijziging van de huurprijs passend is, en staan (ook) u graag bij. Neem gerust contact met ons op.