Is de huurprijsherziening van horeca- en winkelpanden vergelijkbaar?

Hoe zit het met de huurprijsherziening bij horeca- en winkelpanden? In de praktijk ontstaat met regelmaat discussie over de vraag welke bedrijfsruimten vergelijkbaar zijn, bijvoorbeeld als sprake is van een huurprijsherziening van een horecapand. Mag een winkelpand dan als een vergelijkbare bedrijfsruimte worden opgevoerd?

‘Vergelijkbaar’ en ‘ter plaatse’

Bij een huurprijsherziening vergelijken we de geldende huurprijs met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. En juist daar wringt de schoen, want wat wordt precies verstaan onder ‘vergelijkbaar’ en ‘ter plaatse’? En kunnen we (de huurprijs van) een winkelruimte vergelijken met (de huurprijs van) een horecapand?

Het is praktisch onmogelijk om écht vergelijkbare bedrijfsruimten in de directe nabijheid te vinden. Elke bedrijfsruimte heeft immers een eigen unieke ligging, oppervlakte, uitstraling en bereikbaarheid. De term ‘vergelijkbaar’ zorgt daarmee vaak voor de meeste discussie bij het vaststellen van de referentielijst van bedrijfsruimten. Maar wat te denken van de contractuele bestemming (winkel vs. horeca)?

Wat vindt de politiek van de huurprijsherziening van horeca- en winkelpanden?

Uit de parlementaire geschiedenis over de bepaling voor huurprijsherziening (toen nog artikel 7A:1632a oud-BW) ging de minister kort in op het begrip ”vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”:

”(…) menen wij dat sterk casuïstisch bepaalde kwesties als deze naar hun aard niet in de wet dienen te worden geregeld, doch aan het feitelijk oordeel van de rechter en van deskundigen moeten worden overgelaten. (…) Wij merken echter wel op, dat rekening houden met de aard van de activiteiten van de vestiging niet past in het systeem van de wet, dat alleen rekening houdt met de huurprijzen van vergelijkbare panden.” [1]

Aangenomen wordt dat de contractuele bestemming van het bedrijfspand volgens de wetgever geen criterium is om te bepalen of een pand al dan niet vergelijkbaar is.

Wat zegt de rechtspraak?

Ook de Hoge Raad oordeelde dat de contractuele bestemming van een bedrijfsruimte in beginsel niet relevant is voor het beantwoorden van de vraag of een bedrijfsruimte als vergelijkbaar kan worden aangemerkt. Relevant is slechts dat sprake is van bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290BW.[2] Kantoorruimten (artikel 7:230a BW) vallen daarom sowieso buiten de boot. Volgens de Hoge Raad moet, onder meer, gekeken worden naar de oppervlakte, de gevelbreedte, de ligging (drukke winkelstraat of marktplein etc.). In de lagere rechtspraak wordt de lijn van de Hoge Raad gevolgd.[3]

Wat zeggen deskundigen?

Ook deskundigen lijken hun vingers niet te willen branden aan de vergelijkings-problematiek. In het Handboek Huurecht Bedrijfsruimte wordt voor de vergelijkbaarheid van de bedrijfspanden (simpelweg) verwezen naar de besproken wetsgeschiedenis. Volstaan wordt met een korte opmerking dat de contractuele bestemming volgens de wetsgeschiedenis en rechtspraak geen rol mag spelen. Ook deskundigen als Kepestein, Kinderman en Asser/Rossel & Heisterkamp verwijzen naar de geldende leer en opvatting.[4]

Evers laat evenwel een ander geluid horen, zij vindt – kort gezegd – dat we horecapanden zoveel als mogelijk met andere horecapanden moeten vergelijken. Evers verdedigt dat men horecapanden bij voorkeur met andere horecapanden en winkelpanden met andere winkelpanden dienen te vergelijken.[5] Hoewel wellicht tegendraads onderschrijf ik die lijn van harte.

Wat vindt de praktijk?

In de praktijk zijn huurders vaak verbaasd over de vergelijking van hun horecapand met nabijgelegen winkelpanden bij een huurprijsherziening. De voornaamste reden laat zich raden, nu huurprijzen van winkelpanden in de regel (veel) hoger liggen.

In navolging van Evers en met, onder meer, Nijsten ben ik van mening dat bij de huurprijsherziening van een horecapand de vergelijking zoveel als mogelijk moet plaatsvinden met andere en nabijgelegen horecapanden, en -slechts bij hoge uitzondering met winkelpanden.[6]

Heeft u vragen over de huurprijsherziening bij horeca- en winkelpanden? Of wilt u meer informatie? Neem dan direct contact met ons op.

[1] Kamerstukken II 1979/80, 15 666, nr. 5, p. 6 (MvA).

[2] o.m. HR 25 oktober 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9063 (Heineken/Dela).

[3] o.m. Hof Amsterdam 24 mei 2016, ECLI:NL: GHAMS:2016:2009, Rb. Noord-Holland (ktr.) 3 oktober 2018, ECLI:NL: RBNHO:2018:8072, Rb. Overijssel5 februari 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:703; en Rb. Rotterdam  25 juli 2019, ECLI:NL: RBROT:2019:6005.

[4]  N. Amiel e.a., Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, Deventer: Den Hollander 2018, p. 228 en 229; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2012, p. 708; J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, Zutphen: Uitgeverij Paris 2014, p. 333-336; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/700, p. 515.

[5] M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten Recht en PraktijkVastgoedrecht VG3, Deventer: Wolters Kluwer 2011, p. 181.

[6] G.J.J. Nijsten