nieuwe maatregelen voor verhuur in de vrije sector
nieuwe maatregelen voor verhuur in de vrije sector

Kabinet kondigt nieuwe maatregelen voor verhuur in de vrije sector aan: de 4 belangrijkste punten samengevat  

De woningmarkt voor niet-geliberaliseerde woonruimte (ook wel “sociale huurwoningen” genoemd), wordt sinds jaar en dag gereguleerd door de overheid. Denk bijvoorbeeld aan de liberalisatiegrens, maximale huurprijsindexering en de bevoegdheden van de Huurcommissie. De vrije sector werd lange tijd ongemoeid gelaten. Door de krapte op de woningmarkt, waardoor met name middeninkomens tussen wal en schip vielen, werd de roep om regulering van de vrije sector de afgelopen jaren steeds groter. Een eerste stap was de wijziging van de Huisvestingswet 2014, waardoor gemeentes nu voor alle woonruimte aanvullende voorwaarden voor verhuur mogen stellen, in plaats van alleen voor sociale huurwoningen. Minister van Binnenlandse Zaken Ollongren heeft op 15 mei 2020 de Tweede Kamer geïnformeerd over nieuwe (verregaande) maatregelen die de vrije sector verder moeten reguleren. De gevreesde “noodknop” komt niet, desondanks perken ook de aangekondigde maatregelen de vrijheden van verhuurders fors in. In deze blog ga ik kort op de aangekondigde maatregelen in.

1) Maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging

In de vrije sector stond het verhuurder en huurder tot op heden vrij afspraken over de jaarlijkse huurprijsverhoging te maken. Vaak spreekt men af dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de Consumentenprijsindex (CPI). Veel verhuurders opteren echter ook voor een vast verhogingspercentage dat boven de CPI ligt, hetgeen vanuit beleggersperspectief vanzelfsprekend lucratiever is. Kamerleden van D66 en CDA dienden in 2018 een motie in, waarin zij de regering verzochten de mogelijkheden van een tijdelijke “noodknop” te onderzoeken. Met een dergelijke noodknop zouden gemeentes de jaarlijkse indexering van huurprijzen kunnen bevriezen of zelfs een maximumhuurprijs kunnen instellen. In Berlijn is in 2019 een vergelijkbare maatregel ingevoerd, waarbij de huurprijzen voor vijf jaar bevroren zijn. Zover wil het kabinet (nog) niet gaan.

Ollongren heeft echter wel aangekondigd dat de huurprijzen in de vrije sector de komende drie jaar maximaal verhoogd kunnen worden op basis van de inflatie +2,5%, conform de maximering bij sociale woningbouw. Na deze periode zal opnieuw beoordeeld worden of een maximering langer noodzakelijk is.

2) Langere duur tijdelijke huurovereenkomsten

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016, kan een nieuw soort huurovereenkomst voor woonruimte gesloten worden. Het gaat om een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd, korter dan twee jaar. In het geval van kamerverhuur gaat het om een periode van maximaal vijf jaar.

De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen door de huurder één tot drie maanden voor de einddatum schriftelijk te informeren over de naderende beëindiging. Er is dus géén opzegging of een beroep op de wettelijke opzeggingsgronden vereist, waardoor de huurder minimale huurbescherming geniet. Daar staat tegenover dat de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Als de verhuurder de huurder onjuist, te laat of te vroeg informeert, of indien aansluitend een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder wordt aangegaan, geldt deze huurovereenkomst van rechtswege als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval heeft de huurder vergaande huurbescherming en gelden andere regels met betrekking tot beëindiging. De verhuurder kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar niet tussentijds opzeggen. Een huurder kan dat wél. Voor de huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn.

Hoewel er vanuit de politiek vanwege de beperkte huurbescherming kritiek bestaat op deze  huurovereenkomsten, worden zij in de praktijk veel gebruikt als “proeftijd” of als tijdelijke oplossing bij leegstand. Ollongren wil de bestaande mogelijkheden uitbreiden, en denkt daarbij aan een verlengingsmogelijkheid met één jaar of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Voorts wil de minister onderzoeken of de verhuurder meer zekerheid geboden kan worden, door bijvoorbeeld een minimumtermijn te bepalen waarbinnen de huurder de huurovereenkomst niet kan opzeggen.

3) Transparantie totstandkoming huurprijs

Voorts wil de minister huurders meer duidelijkheid geven over hoe de huurprijs tot stand is gekomen. Op dit moment wordt overleg gevoerd met de vastgoedbranche, met het doel hiertoe een convenant op te stellen. Het ligt voor de hand dat aansluiting gezocht zal worden bij de puntentelling zoals die thans door de Huurcommissie wordt toegepast bij sociale huurwoningen.

4) Opkoopbescherming

Tot slot wil de minister een halt toeroepen aan het opkopen van betaalbare koopwoningen door vastgoedbeleggers. Hierdoor moet de kans op het verkrijgen van een koopwoning voor starters met een middeninkomen aanzienlijk vergroot worden. Gemeentes zullen in bepaalde wijken opkoopbescherming kunnen invoeren, waardoor net aangekochte woningen niet direct doorverhuurd kunnen worden. “Wenselijke” vormen van verhuur, zoals verhuur aan familieleden of woningen die onderdeel zijn van een winkelpand, blijven onder bepaalde voorwaarden wel toegestaan.

Conclusie

Met de nieuwe maatregelen zal de vrije sector een stuk minder vrij worden. De toekomst zal leren of het doel (meer kansen voor starters) de middelen (verdere inperking marktwerking en contractsvrijheid) heiligt. Indien u wilt weten wat de nieuwe wetgeving voor uw zaak of uw onderneming betekent, adviseer ik u graag. Neem gerust contact met mij op.