Nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten

In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam werd nogmaals duidelijk gemaakt wat de gevolgen kunnen zijn als een besluit van de vergadering van de VvE strijdig is met geldende regelgeving. De uitspraak van de rechtbank Rotterdam is een goede gelegenheid om nog eens stil te staan bij de gevolgen van nietigheid en vernietigbaarheid op de besluitvorming van de VvE.

Basis: Nietigheid of vernietigbaarheid

Als een besluit van de vergadering in strijd is met wettelijke bepalingen, de splitsingsakte of het splitsingsreglement, is het nietig. Als een besluit van de vergadering in strijd is met een wettelijke bepaling of een bepaling in de splitsingsakte die het tot stand komen van besluiten regelt, danwel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dan wel in strijd is met een (huishoudelijk) reglement, is het vernietigbaar.

Processueel belang

Het onderscheid is van groot belang voor de vraag hoe de gerechtelijke procedure moet worden ingeleid, welke rechter bevoegd is en welke termijnen in acht moeten worden genomen: Bij nietigheid dient men zich te wenden tot de rechtbank met de vordering tot een verklaring van recht dat het besluit nietig is. Hierbij geldt geen specifieke termijn (maar uiteraard wel de verjaringstermijn van twintig jaar). Bij vernietigbaarheid dient men een verzoekschrift in te dienen bij de kantonrechter met het verzoek tot vernietiging van het bestreden besluit. Hierbij geldt de strikte termijn van en maand nadat de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kunnen kennis nemen. Beide procedures hebben hun eigen voor- en nadelen. Zo zijn er in de vorderingsprocedure voor het inroepen van nietigheid meer formele vereisten, maar daarentegen moeten bij een verzoekschriftprocedure tot vernietiging in beginsel alle andere stemgerechtigden en de VvE worden gehoord, wat kan leiden tot aanzienlijke vertragingen.

Aandachtspunten bij onderscheid

Er ontstaat vaak verwarring over de vraag of een bepaling het tot stand komen van een besluit regelt. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bepalingen die de vereisten voor de geldigheid van een besluit stellen, zoals een vereiste meerderheid van stemmen, niet gelden als bepalingen die de totstandkoming van een besluit regelen. Een bepaling die bijvoorbeeld een oproepingstermijn bevat voor de vergadering van VvE zou hierdoor wel gelden als een bepaling die de het tot stand komen van een besluit regelt. Dit betekent dat als een besluit wordt genomen in strijd met de wet, de splitsingsakte of het splitsingsreglement van geval tot geval moet worden gekeken of het besluit nietig of vernietigbaar is.

Rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2015:2164

In de aangehaalde uitspraak heeft de VvE een besluit genomen tot het installeren van een toegangspasjessysteem (in plaats van sleutels) in de gemeenschappelijke ruimte van een woningcomplex. In de splitsingsakte stond dat voor besluiten met betrekking tot de aanbreng van nieuwe installaties een zogeheten ‘quorum’ gold. Dit hield in dat een dergelijk besluit slechts genomen kon worden met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen in de vereniging tegenwoordig of vertegenwoordigd was. De VvE heeft vervolgens het besluit genomen, zonder te hebben voldaan aan het quorum.

Het geschil in de zaak

Tussen de VvE en eiser is onenigheid ontstaan of het genomen besluit in strijd was met de splitsingsakte. Eiser, één van de appartementseigenaren, stelde dat hij nadeel ondervond van het toegangspasjessysteem, omdat hij o.a. afhankelijk was van thuiszorg en hij de thuiszorg nu niet meer kon binnenlaten. Hij stelde vervolgens dat het besluit tot het plaatsen van een installatie niet was genomen met de voorgeschreven meerderheid en dat het derhalve nietig was. De VvE stelde zich echter op het standpunt dat volgens de Van Dale met installatie o.a. een aantal bij elkaar horende apparaten bedoeld werd. Het toegangspasje kon daarom niet zelfstandig als installatie aangemerkt worden. Het toegangspasje betrof slechts een aanpassing op het bestaande systeem, en het quorum was daardoor niet van toepassing, aldus de VvE. Er was dus geen sprake van nietigheid volgens de VvE, maar eiser had hoogstens wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietiging van het besluit kunnen verzoeken bij de kantonrechter. Nu er reeds meer dan vier weken na het besluit verstreken waren en eiser zich niet tot de kantonrechter had gewend, was het besluit definitief rechtsgeldig, nog steeds aldus de VvE.

De beoordeling

De rechtbank volgde allereerst de redenering van de VvE dat het besluit niet meer wegens strijd met redelijkheid en billijkheid vernietigd kon worden, aangezien de termijn van één maand was verstreken. Maar met betrekking tot de nietigheid volgde de rechtbank de VvE niet. De rechtbank concludeerde dat het toegangspasjessysteem wel degelijk een nieuwe installatie was en verklaarde het besluit nietig, omdat niet was voldaan aan het vereiste quorum. De rechtbank overwoog dat de taalkundige betekenis van de bewoordingen in de splitsingsakte weliswaar belangrijk was, maar dat de kring van het maatschappelijk verkeer waarbinnen deze akte is opgesteld en de structuur van de tekst als geheel ook meegewogen dienen te worden. In het onderhavige geval speelde mee dat het toegangspasje fungeerde doordat het door een kastje gescand werd, en vervolgens door een computer werd uitgelezen. Op basis van de daarmee verkregen gegevens werd al dan niet toegang verleend. Door deze onderlinge samenhang van apparaten, was naar het oordeel van de rechtbank wel degelijk sprake van een nieuwe installatie.

Conclusie

Eiser heeft mijns inziens wel een risico genomen door alleen een rechtbankprocedure t.a.v. de nietigheid te starten. De rechtbank kwam immers slechts tot de nietigheid, omdat de voorvraag (wat wordt in de splitsingsakte bedoeld met een nieuwe installatie?) nu in het voordeel van eiser werd uitgelegd. Eiser heeft ook betoogd dat het toegangspasjessysteem ten opzichte van hem onredelijke gevolgen had. Hij had zich dus tevens binnen vier weken tot de kantonrechter kunnen wenden met het verzoek het besluit te vernietigen op grond van strijd met de redelijkheid en billijkheid. De taalkundige discussie over de installatie had daarmee voorkomen kunnen worden. Bovenstaande casus is in elk geval een mooi voorbeeld dat het niet voldoen aan een quorum kan leiden tot nietigheid van het besluit, maar dat de vraag of in het specifieke geval het quorumvereiste van toepassing is, nog wel aan interpretatie onderhevig kan zijn. De VvE doet er daarom verstandig aan, zich voorafgaand aan het nemen van belangrijke besluiten, op een gedegen wijze te verdiepen in haar rechten en (procedurele) verplichtingen. Als u vragen heeft over de geldigheid en de aanvechting van besluiten van de VvE kunt u contact opnemen met onze VvE- Desk.

Deze blog kwam tot stand met dank aan advocaat-stagiaire Frans Lambert.