Raymond de Mooij
Raymond de Mooij

Nieuwe wetgeving appartementsrechten

Per 1 juli 2011 is de wetgeving met betrekking tot appartementsrechten uitgebreid. Er zijn bepalingen toegevoegd aan boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en in de Woningwet. Deze bepalingen creëren een grotere bevoegdheid voor gemeenten om VvE’s te bewegen tot beheer en onderhoud.

Verplicht onderhoudsreserve

Vanaf may 2008 werden er al aanvullende wettelijke verplichtingen opgelegd aan VvE’s in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zoals een inschrijving in de kamer van koophandel en een verplicht onderhoudsreserve. Dit laatste blijft toch nog een probleem. Bij complexen met groot achterstallig onderhoud blijken de eigenaren veelal niet de behoefte te hebben om hier een reserve voor op te bouwen. Verpaupering ligt dan op de loer. Vandaar dat in de Tweede Kamer een wetsvoorstel werd voorgedragen tot wijziging van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet, in verband met het plegen van onderhoud door VvE’s op initiatief van de gemeente. Deze nieuwe wetgeving is per 1juli jl. in werking getreden.

Meer invloed gemeente

Met deze nieuwe wetgeving krijgt de gemeente bij VvE’s waar veel achterstallig onderhoud bestaat meer invloed op de besluitvorming. Ook de mogelijkheid om een vergadering van de VvE bijeen te roepen, is een verruiming als gevolg van deze wetswijziging. De gemeente kan nu ook een vervangende machtiging van de kantonrechter verkrijgen wanneer één of meer VvE-leden weigeren om onderhoud te plegen aan het appartementencomplex. Een belangrijke voorwaarde om een machtiging af te dwingen, is dat ten minste de helft van het aantal stemmen van de VvE-leden noodzakelijk is, wil een verzoek tot een machtiging slagen bij de rechter. Een tweede belangrijke voorwaarde voor het vragen van de gemeentelijke machtiging is gelegen in de beperking in de Woningwet, te weten gevaar voor gezondheid of veiligheid (artikel 1a lid 1) of de wijziging van de staat van het gebouw  artikel1b tweede lid), danwel indien er sprake is van ernstige dreiging van het ontstaan van een zodanige situatie

Bijeen roepen ledenvergadering

De bevoegdheden van de gemeente worden ook verruimd door de toevoeging van het artikel 5:127a van het Burgerlijk Wetboek, waarin de mogelijkheid wordt geboden om gemachtigd te worden om een ledenvergadering bijeen te roepen, de vergadering bij te wonen en anderen dan bestuursleden te belasten met de leiding van de vergadering. Dit zou een handvat kunnen bieden voor het activeren van slapende VvE’s.

Wijziging splitsingsakte

De laatste wijziging in het Burgerlijk Wetboek ziet op 5:140a BW Dit artikel creëert voor de gemeente een mogelijkheid om een machtiging te verkrijgen om de akte van splitsing te wijzigen. Ook hier geldt weer de voorwaarde dat ten minste de helft van de stemmen van de appartementseigenaren ook een wijziging van de akte van splitsing voorstaan.

De praktijk

De gemeente kan door deze wijzigingen eerder ingrijpen en zijn hierdoor niet alleen afhankelijk van de sanctiemiddelen die de Woningwet biedt. Verloedering kan vroegtijdig worden bestreden door het gesprek aan te gaan met de VvE, voorstellen te doen, vergaderingen bijeen te roepen. Volgens de wetgever zijn gemeenten en eigenaren hierbij gebaat. Of het ook tot praktische resultaten leidt dat wordt eigenlijk al vanaf de totstandkoming van het wetsvoorstel betwijfeld. Veelal zijn het financiële zwakke VvE’s die achterstallig onderhoud hebben. Een besluit tot het herstellen van achterstallig onderhoud, afgedwongen door de gemeente, zal dan nog niet kunnen worden nageleefd. De gemeente zal dan toch weer moeten terugvallen op de mogelijkheden die o.a. de Woningwet biedt.