Financieringsvoorbehoud bij koop woning: wanneer?

Door de economische malaise is het voor kopers soms knap lastig geworden de financiering voor hun (nieuwe) huis rond te krijgen. Banken en andere geldverstrekkers zijn immers minder happig geworden (hypothecaire) leningen te verstrekken. Daardoor heeft het zogenoemde financieringsvoorbehoud meer aandacht en belang gekregen. Een financieringsvoorbehoud bepaalt in de regel dat de koopovereenkomst wordt ontbonden indien de koper binnen een bepaalde termijn zijn financiering niet op orde kan krijgen. In dat geval gaat de koop dus niet door. Aan een beroep op een financieringsvoorbehoud zijn vaak voorwaarden verbonden: de koper moet zich inzetten een financiering rond te krijgen. Maar wanneer is nu aan deze inspanningsverplichting voldaan?

Het financieringsvoorbehoud: actueel!

In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Zwolle (LJN BU3201) de knoop in zo’n situatie doorgehakt. Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten, voorzien van een financieringsvoorbehoud. Daarbij werd de koper verplicht “al het redelijk mogelijke te doen teneinde [o.a.] de financiering te verkrijgen”. Nadat de termijn tot tweemaal toe is verlengd – financiering is immers ook in het voordeel van verkoper – laat koper weten dat hij de overeenkomst wil ontbinden vanwege het financieringstekort. Verkoper heeft het standpunt betrokken dat koper niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan en om die reden geen beroep op het voorbehoud toekomt. Vervolgens heeft verkoper koper nogmaals een financieringstermijn gegeven, waarna verkoper (zelf) is overgegaan tot ontbinding van de overeenkomst, met een sommatie de contractuele boete van bijna € 50.000 te voldoen. Verkoper heeft vervolgens binnen een paar maanden de woning aan iemand anders verkocht, zij het tegen een lagere prijs.     

Wanneer aan inspanningsverplichting voldaan?

Partijen hebben hun geschil aan de rechtbank voorgelegd. Verkoper heeft o.m. schadevergoeding gevorderd (verschil tussen de afgesproken verkoopprijs en de prijs die verkoper uiteindelijk kreeg) naast betaling van de contractuele boete. Kern en grondslag van het geschil was of koper “al het redelijk mogelijke” had gedaan om een financiering te verkrijgen. Of dit zo is, hangt allereerst af van wat partijen hebben afgesproken en redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten. Daarmee verwijst de rechtbank keurig naar het Haviltex-criterium. Bij de invulling van dat criterium is – zeker wanneer het geen commerciële partijen betreft – niet slechts van belang wat op papier staat. In dit geval hebben partijen de inspanningsverplichting niet nader ingevuld. De rechtbank overweegt dat in zo’n situatie (volgens vaste rechtspraak) een tweetal financieringsafwijzingen voldoende is om de onmogelijkheid van financiering aan te tonen.

Eigen vermogen

De rechtbank overweegt verder dat koper niet verplicht is zijn eigen vermogen te betrekken bij de financieringsaanvragen. Omdat voldoende is gebleken dat de financiele positie van koper gelet ook op BKR-registraties te zwak was om leningen aan te kunnen gaan, heeft koper volgens de rechtbank al met al aan de inspanningsverplichting voldaan. Het feit dat koper een half jaar later wel een huis kon kopen, dat zelfs twee maal zo duur was (!), maakt dit niet anders, aldus de rechtbank. Koper heeft voldoende aangetoond dat hij er nadien financieel flink op vooruit is gegaan door i.p.v. een ondernemersinkomen een inkomen uit loondienst te krijgen, wat als (financieel) zekerder wordt beschouwd.

Specifieke vragen

De situatie laat zien hoe belangrijk en waardevol het is duidelijke en nadere afspraken te maken over concrete vragen. Na hoeveel afwijzingen is aan de inspanningsverplichting voldaan? Welke (soort) hypotheek mag worden aangevraagd? Moet ook het eigen vermogen (bijvoorbeeld overwaarde huis) bij de hypotheekaanvraag worden betrokken? Het specificeren van onderhandelingsvragen helpt situaties als deze te verkomen.

Deze weblog is geschreven in nauwe samenwerking met Jonathan Overes, student-stagiair bij GMW Advocaten.


Publicatiedatum:14 november 2011