Opheffing Bedrijfshuuradviescommissies per 1 januari 2014

Per 1 januari 2014 valt het doek voor de Bedrijfshuur-adviescommissies (BHAC). De elf BHAC’s onderdeel van de Kamers van Koophandel in Nederland zijn in 1981 opgericht voor advies bij geschillen over de huurprijzen van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 e.v. BW). Het besluit tot opheffing van de BHAC is vooraf niet besproken met de rechtelijke macht (landelijk overleg van kantonrechters). De kantonrechters zullen de opheffing van de BHAC als een gemis ervaren. Aan de andere kant maakt de opheffing van de BHAC de weg vrij voor commerciële vastgoedadviseurs (vastgoeddeskundigen, makelaars et cetera). Mijn ervaring is dat deze partijen vaak flexibeler en sneller werken dan de BHAC. De keerzijde is dat de onafhankelijkheid en objectiviteit vaak ter discussie staat.

Huurprijsherziening voor augustus 2003

De BHAC had sinds haar beginjaren, anders dan bijvoorbeeld de Huurcommissie, geen wettelijke basis. Toch werd de BHAC veelvuldig als deskundige aangesteld bij geschillen over de herziening van huurprijzen van middenstandsbedrijfsruimte. De kantonrechter vroeg een dergelijk advies aan de BHAC tijdens een opgestarte huurprijsprocedure. De kantonrechter gaf daarbij ook instructies aan de BHAC, bijvoorbeeld over het toelaten van hoor en wederhoor en de in de vergelijking te betrekken panden. Aan de hand van een gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en rekeninghoudend met een referentieperiode van 5 jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering tot nadere huurprijsvaststelling, kwam de BHAC tot een adviesrapport in opdracht van de kantonrechter. Dit advies werd dan ook vaak gevolgd door de kantonrechter.

Huurprijsherziening na augustus 2003

Met ingang van het nieuwe huurrecht (augustus 2003) is er in het Burgerlijk Wetboek een regeling opgenomen voor het aanpassen van de huurprijs voor middenstandsbedrijfsruimten. Deze regeling ligt vast in de artikelen 7:303 BW en 7:304 BW. Er zijn wel een paar belangrijke veranderingen ten opzichte van de periode vóór augustus 2003. De vordering tot aanpassing van de huur zal door een rechter worden gehonoreerd na verloop van de overeengekomen huurperiode (in beginsel 5 jaren) en in alle andere gevallen steeds wanneer tenminste 5 jaren zijn verstreken. Bovendien geldt er thans een ontvankelijkheidsvereiste dat een vordering tot huuraanpassing altijd vergezeld moet zijn van een huurprijsadvies opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n). Is dit niet het geval dan wordt de vordering niet ontvankelijk verklaard. Het is zeer goed denkbaar dat partijen geen gezamenlijke deskundige weten te benoemen. Dan kan er een verzoek bij de kantonrechter worden ingediend. Artikel 7:304 BW geeft deze mogelijkheid.

Averechts effect

De ontvankelijkheidseis was onder andere in het leven geroepen met het idee dat partijen vervolgens serieuze onderhandelingen zouden voeren over de nieuw vast te stellen huurprijs en zodoende geen nodeloze procedures bij de kantonrechter zouden starten. De praktijk heeft echter uitgewezen dat de ontvankelijkheidseis een averechts effect heeft, temeer omdat de ingangsdatum van de huurprijswijziging wordt veiliggesteld in een verzoekschrift tot het benoemen van een deskundige op grond van artikel 7:304 BW. Deze fixatie vindt niet plaats op het moment dat partijen via minnelijke wijze een gezamenlijke deskundige benoemen. Dit werkt in de hand dat door verhuurder of huurder al snel een verzoekschriftprocedure wordt opgestart en de rechtelijke macht dus juist niet wordt ontlast.

Gebonden aan advies BHAC?

Overigens zijn de kantonrechters na de genoemde verzoekschriftprocedure niet gebonden aan het advies van de BHAC. Dit geldt ook voor de partijen. Als het echter een deugdelijk rapport is, dan zal hier veelal door de kantonrechter in de huurprijsaanpassingsprocedure (artikel 7:303 BW) niet van worden afgeweken. Wordt er wel van afgeweken, dan zal dit door de kantonrechter gemotiveerd moeten worden.

Minder rapporten BHAC

De keuze voor de BHAC was met de invoering van het nieuwe huurrecht geen vanzelfsprekendheid meer. Door de verplichte verzoekschriftprocedure, waarin partijen ook zelf input voor een deskundige kunnen aanleveren, wordt er een mogelijkheid voor commerciële vastgoedpartijen geboden. Ook een makelaar of een vastgoeddeskundige kan een dergelijk adviesrapport opstellen. Aangenomen wordt dat dit een reden zou kunnen zijn voor het opheffen van de BHAC. De rechterlijke macht zal alert moeten zijn op onafhankelijkheid en objectiviteit van deze commerciële partijen. De praktijk zal moeten uitwijzen of de opheffing van de BHAC een verstandige beslissing is geweest. Voor meer informatie over Huurrecht bedrijfsruimte(n) kunt u contact zoeken met de vastgoedsectie van GMW Advocaten.


Publicatiedatum:10 mei 2013