Recht op een fantastisch uitzicht?

Woorden als “fantastisch uitzicht”, “maximaal op het uitzicht georiënteerd”, “optimale geluidsisolatie” en “wonen met uitzicht op de rivier” worden regelmatig gebruikt in de verkoopbrochures van nieuwbouwprojecten. Moeten deze bewoordingen door kopers met een korreltje zout worden genomen, of mogen zij op basis van die aanprijzingen erop vertrouwen dat hun woning de aangeprezen eigenschappen bezit?

Recentelijk heeft de Raad van Arbitrage (bron: RvA 15 may 2007, nummer 27.525) zich opnieuw over een dergelijk geschil gebogen. De casus luidde als volgt. De opdrachtgever koopt een appartement in een nieuw te bouwen appartementencomplex. De verkoopbrochure belooft de toekomstige eigenaren “een fantastisch uitzicht vanuit de appartementen”. Rondom het complex bouwt de aannemer ook de overeengekomen borstwering, zijnde een terrasmuur van 115 cm. Zittend in zijn nieuwe woonkamer kijkt de nieuwe eigenaar tegen de borstwering aan. Ook als hij op zijn terras zit, vormt de terrasmuur een belemmering voor zijn uitzicht. “Alles behalve het beloofde fantastische uitzicht”, is zijn standpunt. Hij start een procedure bij de Raad van Arbitrage, waarin hij stelt dat de geleverde woning niet aan de overeenkomst voldoet. De verkoopbrochure maakt volgens hem onderdeel uit van de overeenkomst en hierin wordt hem een fantastisch uitzicht beloofd. Hij eist verlaging van de muur over de volle breedte van het appartementencomplex. Als dit niet wordt toegewezen dan eist hij verlaging van de terrasmuur ten aanzien van het gedeelte voor zijn woning en terras. Vervangende schadevergoeding vordert hij niet.

De aannemer voert als verweer dat de terrasmuur behoort tot de gemeenschappelijke zaken van het appartementencomplex en dat op grond daarvan de opdrachtgever niet individueel aanpassing kan vorderen van die terrasmuur. Deze vordering komt alleen aan de vereniging van eigenaren toe, aldus de aannemer, en die heeft geen medewerking willen verlenen.
Als tweede verweer voert de aannemer aan dat de door de opdrachtgever gevorderde aanpassing het ontwerp en de uitstraling van het gebouw zal aantasten. Een volledige of gedeeltelijke sloop van de muur vereist een sloop-/bouwvergunning en de aannemer acht de kans klein dat de gemeente deze vergunning zal verlenen, mede gelet op het te verwachten negatieve oordeel van de welstandscommissie.

Het belangrijkste onderdeel van deze uitspraak is met name welke waarde een opdrachtgever aan de bewoordingen in een verkoopbrochure mag hechten. De Raad volgt ten aanzien van dit punt het derde verweer van de aannemer. Geconcludeerd wordt dat er geen onjuiste informatie verstrekt is in de verkoopfolder. Louter algemene bewoordingen zijn gebruikt voor het aanprijzen van de appartementen en dit vormt geen grond voor een vordering. Een “fantastisch uitzicht” blijft een waardering die een ieder anders beoordeelt. Als het specifieke uitzicht voor de opdrachtgever zo belangrijk is, dan ligt het op zijn weg om hierover duidelijke vragen te stellen en zonodig garanties af te dwingen. De Raad komt tot de slotconclusie dat het (geheel of gedeeltelijk) verlagen van de terrasmuur onhaalbaar is en praktisch onmogelijk. De vorderingen van de opdrachtgever vinden geen gehoor bij de Raad.

Dat een uitspraak in een dergelijk geschil ook volledig de andere kant op kan uitvallen, blijkt wel uit een eerdere uitspraak van de Raad van Arbitrage (RvA 21 juni 2005, nr. 26.320). In deze soortgelijke zaak is de conclusie van de Raad dat de gebruikte bewoordingen in de brochure doelen op specifieke eigenschappen van het appartement. De aannemer had moeten begrijpen dat dit bij de koop voor opdrachtgevers van essentieel belang kan zijn.

Je kunt je afvragen of in de uitspraak van 2007 de term “fantastisch uitzicht” niet ook te beschouwen is als een essentiële eigenschap van de onderhavige appartementen. Het is in die zin jammer dat de opdrachtgever in deze procedure niet eveneens een vervangende schadevergoeding heeft gevorderd. Het kan zo zijn dat de gehele of gedeeltelijke verlaging van de terrasmuur onhaalbaar en praktisch onmogelijk is, dit sluit een (vervangende) schadevergoeding voor de opdrachtgever echter niet uit. Hij heeft immers minder gekregen dan hij op basis van de (bewoordingen) in de overeenkomst mocht verwachten.

De les die een aannemer uit de uitspraak van 2005 kan leren is dat zij wel op haar hoede dient te zijn bij aanprijzingen van haar projecten in verkoopbrochures. Betreft het een reclame-uiting in algemene bewoordingen of wordt er een specifieke eigenschap van het appartement of de woning beschreven? De conclusie van de Raad in de bestaande jurisprudentie blijkt allesbehalve eenduidig.


Publicatiedatum:28 juni 2007