Hoofdsplitsingsakte is leidend

De splitsingsakten van de Verenigingen van Eigenaren in Nederland zijn ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De rechtszekerheid vergt dat bij een uitleg van de splitsingsakte slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Wat nu als de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn of de hoofdsplitsingsakte en ondersplitsingsakte op hetzelfde onderwerp niet aan elkaar gelijk zijn? De rechtbank Rotterdam geeft in haar vonnis van 21 januari 2015 aan hoe daar mee om te gaan. Een ontwikkelingscombinatie heeft in het onderhavige geval een appartementencomplex gerealiseerd, waarbij het complex gesplitst is in twee soorten appartementsrechten. Naast 75 woonappartementen, bevatte het gebouw op de begane grond appartementsrechten voor bedrijfsruimten en een horecaruimte. In de hoofdsplitsakte stond opgenomen dat het appartementsrecht “rechtgevende op het uitsluitend gebruik van dat gedeelte van het gebouw, gelegen op de begane grond, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt, alles met toebehoren, plaatselijk aanduiding nog onbekend, appartementsindex 2”. Ook bij de bestemming werd in de hoofdsplitsingsakte bij het appartementsrecht met index 2 opgenomen dat dit voor bedrijfsruimten en een horecaruimte bedoeld was. De omschrijving van de bestemming in de ondersplitsingsakte botst met de omschrijving in de hoofdsplitsingsakte.  In de ondersplitsingakte wordt dit ook als zodanig verwoord: “iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, derhalve voor commerciële doeleinden, waarbij het privé-gedeelte behorend tot appartementsrecht met index 1.6.1 in het bijzonder geschikt is om te worden gebruikt als een horecagelegenheid”. Voor de overige ruimten wordt in de ondersplitsingsakte opgenomen dat deze mogen worden gebruikt als ruimte voor detailhandel, horeca of maatschappelijke voorzieningen. Het gebruik dat afwijkt van deze bestemming, is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. Er ontstaat uiteindelijk een geschil tussen een appartementseigenaar en de Vereniging van Eigenaren, omdat de appartementseigenaar zijn bedrijfsruimte wil verhuren aan een exploitant van een snackbar, terwijl er al een Italiaans restaurant in een andere bedrijfsruimte gevestigd is. De rechtbank volgt de beschrijving in de hoofdsplitsingsakte en met name de omschrijving van de bestemming in artikel 25 lid 4 van de hoofdsplitsingsakte, zijnde “bedrijfsruimte en een horecaruimte”. Deze omschrijving prevaleert zodoende boven de ondersplitsingsakte. De rechtbank oordeelt dat uit de akte van hoofdsplitsing afgeleid kan worden dat de bedoeling van de ontwikkelaar is geweest dat van appartement index 2 slechts één horecaruimte deel uit zou maken. De hoofdsplitsingsakte is derhalve volgens de rechtbank leidend en het komt daarbij aan op de tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene tot de splitsing is overgegaan, in dit geval dus de ontwikkelingsmaatschappij. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Met het oog op de rechtszekerheid is dit een begrijpelijk uitleg die in de jurisprudentie in bijna alle gevallen wordt gevolgd. De rechtspraak acht het van belang dat slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit, of aan de  hand van, die openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. (Hoge Raad 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hoge Raad 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337) Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Voor de Rechtbank Rotterdam was dit de uitleg die in de hoofdsplitsingsakte was opgenomen. De appartementseigenaar mocht de ruimte dus niet verhuren aan een exploitant van een snackbar. Een financiële aderlating voor deze eigenaar, omdat hij zijn huurder kwijt is, maar ook een huurcontract zal moeten beëindigen. Hier kunt u de uitspraak van de rechtbank Rotterdam  nog eens nalezen.


Publicatiedatum:27 maart 2015