Herrie in het Haagsche: Huisvestingsverordening 2019 heeft grote impact op middenhuur

Herrie in het Haagsche: Huisvestingsverordening 2019 heeft grote impact op middenhuur

De overheid reguleert al geruime tijd de woningmarkt voor niet-geliberaliseerde woonruimte (ook wel “sociale huurwoningen” genoemd). Naast de landelijke wet- en regelgeving, biedt artikel 4 lid 1 sub a van de Huisvestingswet 2014 aan gemeenteraden de mogelijkheid nadere gemeentelijke regelgeving op te stellen. Tot op heden bestaat deze mogelijkheid op basis van de Huisvestingswet 2014 enkel voor “goedkope woonruimte”.

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft in april 2019 echter een voorstel van wet ingediend om de Huisvestingswet 2014 te wijzigen. Op 28 mei 2019 is deze wet door de Eerste Kamer geloodst. Belangrijke wijziging is dat gemeentes nu voor alle woonruimte aanvullende voorwaarden voor verhuur mogen stellen, in plaats van alleen voor goedkope woonruimte. Daarmee is ook de eventuele discussie over de reikwijdte van het begrip “goedkope woonruimte” beëindigd.

Huisvestingsverordening 2019 Den Haag

De gemeente Den Haag heeft naar aanleiding van deze wetswijziging een nieuwe Huisvestingsverordening 2019 opgesteld om woningschaarste en hoge stijging van huurprijzen tegen te gaan. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023.

In deze verordening wordt het verhuurders verboden om goedkope én middeldure woonruimte te verhuren aan huurders zonder Huisvestingsvergunning. De grens ligt bij 185 WWS-punten en/of een huurprijs van maximaal € 951,19 (prijspeil 01/07/2019). Binnen de categorie woningen met een huurprijs tussen de € 720,42 (liberalisatiegrens) en € 951,19 wordt een Huisvestingsvergunning enkel verleend aan eenpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 57.032,– of meerpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 67.032,–. Op het verhuren van woonruimte waarvoor een Huisvestingsvergunning vereist is aan een huurder zonder Huisvestingsvergunning, staan boetes van € 5.000,– tot € 20.000,–. Makelaars, vastgoedbeleggers en verhuurders dienen dus nauwkeurig nagegaan te worden of potentiële huurders niet een te hoog inkomen genieten.

Een andere belangrijke wijziging van de Huisvestingsverordening is dat binnen een groot gedeelte van Den Haag woningen niet langer gesplitst mogen worden. De achterliggende gedachte is dat woningvorming door splitsing negatieve gevolgen kan hebben voor de kwaliteit van de woningen en voor het karakter van en leefbaarheid in het gebied. In de gebieden waar splitsing wél wordt toegestaan, is dit enkel mogelijk indien de nieuwgevormde woning minimaal 40m2 groot is en uit minimaal één volledige bouwlaag bestaat. Zie voor een overzicht van het splitsingsverbod de kaart op pagina 40 van de Huisvestingsverordening 2019.

Tijdelijke noodstop?

Kamerleden van D66 en CDA hebben overigens een motie ingediend, waarin zij de regering verzoeken de mogelijkheden van een tijdelijke “noodstop” te onderzoeken. Met een dergelijke noodstop zouden gemeentes de jaarlijkse indexering van huurprijzen kunnen bevriezen of zelfs een maximumhuurprijs kunnen instellen. In Berlijn is kortgeleden een vergelijkbare maatregel ingevoerd, waarbij de huurprijzen voor vijf jaar bevroren zijn. Zover is het in Nederland en Den Haag nog niet, al is het geenszins uit te sluiten dat dit in de toekomst anders zal zijn. Het behoeft geen nadere uitleg dat zo’n noodstop het investeren in huurpanden een stuk minder interessant maakt.

Samenvatting

  • Voor alle woningen met een maximum aantal WWS-punten van 185 en/of een huurprijs tot maximaal € 951,19) dient een huisvestingsvergunning aangevraagd te worden.
  • Deze huisvestingsvergunning wordt enkel verleend aan eenpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 57.032,– of meerpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 67.032,–.
  • Er geldt een splitsingsverbod in het grootste gedeelte van Den Haag, in het restgebied gelden aanvullende voorwaarden voor splitsing.
  • De verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023.
  • De oude regelgeving blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór 1 juli 2019 zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.

 

De Huisvestingsverordening 2019 heeft tot veel vragen van onze cliënten geleid, nu de nieuwe wetgeving invloed zal hebben op woningcorporaties, makelaars, vastgoedbeleggers, verhuurders en huurders. Daarbij is van belang dat de Huisvestingsverordening 2019 óók ingrijpende gevolgen voor de kleinere particuliere verhuurders heeft. Indien u nader advies wenst over de Huisvestingsverordening 2019 of wilt weten wat de nieuwe wetgeving voor uw zaak betekent, adviseren wij u graag.


Publicatiedatum:27 juni 2019