Leegstandbeheerders: be careful!

Leegstandbeheerders: be careful!

Het risico dat een antikraakregeling als huurovereenkomst wordt beschouwd blijft reëel. Op 11 juni 2013 wees het gerechtshof Amsterdam een aardig arrest in een zaak tussen woningstichting Rochedale en mevrouw Kitseroo (WR 2013/103). De zaak deed mij een beetje denken aan een kort geding dat ik een paar jaar geleden voerde voor een “anti-kraak” organisatie in de regio. Twee bij die organisatie aangesloten bruikleners beriepen zich op huurbescherming, nadat zij de tuin van een door hen gebruikte woning jarenlang hadden verzorgd. In hun optiek hadden zij middels hun arbeid feitelijk een tegenprestatie in natura geleverd. En dus vonden zij dat er sprake was van huur ( en niet van bruikleen) en zij een beroep konden doen op huurbescherming. De kort gedingrechter honoreerden de stelling van deze bewoners niet. Goed nieuws voor mijn cliënte, het voortbestaan van de onderneming stond immers op het spel. Want als met ieder door een bruiklener verricht klusje een huurovereenkomst wordt gecreëerd, ontvalt daarmee het bestaansrecht aan het beroep van leegstandbeheerder. In de zaak Rochedale/Kitseroo had eigenaar Rochedale zich verzekerd van de diensten van leegstandbeheerder Alvast B.V. Alvast B.V. contracteerde mevrouw Kitseroo. Zij mocht tegen betaling van een bemiddelingsfee van € 115,- per maand een woning van Rochedale in Amsterdam gebruiken, totdat Rochedale de woning zelf weer nodig zou hebben. Toen dat moment was aangebroken beriep Kitseroo zich op huurbescherming. De maandelijkse betaling aan Alvast B.V. moest gezien worden als een compensatie voor het gebruik van de woning. En dus was er in haar optiek sprake van een huurovereenkomst.

Definitie van huurovereenkomst

Wat is de definitie van huur (7:201 BW)? Een huurovereenkomst is: “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de nadere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de verhuurder zich verbindt tot en tegenprestatie”. Ik kan mij nog goed herinneren dat in zaken als de onderhavige door de rechter strikt getoetst werd aan de in de wet neergelegde criteria. Feitelijk: is er sprake van het gebruik van een zaak en wordt er een tegenprestatie geleverd? In een arrest van 11 februari 2011  (NJ 2011,2012/73) introduceerde de Hoger Raad echter de zogenaamde “strekking-norm”, aldus omschreven: ”Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden beschouwd”.

‘Haviltexen’

De uitspraak past wel in het (anders dan in bijvoorbeeld de USA) in Nederland gebruikelijke ‘Haviltexen’ van overeenkomsten. Niet zozeer de letterlijke tekst van de overeenkomst is leidend, maar hetgeen partijen bij het aangaan van een overeenkomst voor ogen stond en van elkaar mochten verwachten. Resultaat: contactueel vastgelegde afspraken kunnen in ons land door de rechter altijd genuanceerd/aangepast worden. In de zaak Rochedale/Kitseroo zocht de voorzieningenrechter aansluiting bij deze uitspraak van de Hoge Raad en oordeelde dat niet aannemelijk is geworden dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst de bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten. In hoger beroep lijkt het hof Amsterdam (mede)  terug te grijpen op een toetsing van de definitie ex artikel 7:203 BW. Het hof acht met name van belang dat Kitseroo de maandelijkse vergoeding niet aan eigenaar Rochedale, maar aan leegstandbeheerder Alvast BV heeft betaald. Volgens het hof heeft Kisteroo aldus niet de eigenaar gecompenseerd voor het gebruik van de woning, maar heeft zij maandelijks een bemiddelingsfee aan Alvast B.V. voldaan. Mijns inziens stelt de anotator Mr J.M. Winter-Bossink ( in een sterk naschrift) vraagtekens bij deze uitspraak. Kitseroo verbleef 5,5 jaar in de woning en betaalde aldus circa € 7500,- aan Alvast B.V., waar een gebruikelijke bemiddelingsfee één maand huurt bedraagt.

Vergoeding voor antikraak

Volgens vaste jurisprudentie bepaalt de hoogte van een door een gebruiker van een woning betaalde bijdrage mede of sprake is van een tegenprestatie voor de bewoning, en dus (al dan niet) van huur. Op 30 augustus 2011 bepaalde het(zelfde) hof in Amsterdam dat een compensatie van € 120,- per maand voor het gebruik van een woning van 130-400 m2 hoog genoeg is om als huurbetaling te worden beschouwd. “Men kan constateren dat het gaat om een gezien de locatie zeer lage huur, maar dat staat aan de kwalificatie van de overeenkomsten als huurovereenkomsten niet in de weg”. In de onderhavige zaak is de vergoeding van € 115,- voor een ruimte in dezelfde stad van 60 m2 dat kennelijk niet.

Omzeilen huurbescherming

De enkele omstandigheid dat voornoemd bedrag maandelijks wordt overgemaakt aan bemiddelaar Alvast B.V. en niet aan eigenaar Rochedale, maakt de zaak wat mij betreft inhoudelijk nauwelijks anders. Ook al niet, nu onduidelijk is of Rochedale op enige manier (mede) heeft geprofiteerd van de maandelijkse betalingen van Kitseroo. Met de schrijver van de noot deel ik de mening dat het sanctioneren van de onderhavige situatie misbruikconstructies in de hand werkt. Eigenaren kunnen bij het contracteren van “bruikleners” in de gegeven situatie gebruik maken van bemiddelaars, die hun “bemiddelingsfees” vervolgens deels doorschuiven naar de eigenaren. En aldus zou dan een beroep op huurbescherming kunnen worden omzeild. De geschetste constructie lijkt voor vastgoedondernemers en leegstandbeheerders nu wellicht een mooie vondst, maar ik denk dat deze op termijn geen uitkomst zal bieden en “doorgeprikt” zal worden. Met alle fatale gevolgen voor de “antikraak” ondernemers als gevolg. Uitgangspunt zou wat mij betreft moeten zijn/blijven dat bruikleners een vergoeding betalen voor servicekosten en wellicht een eenmalige redelijke fee voor bemiddeling. Worden maandelijks hogere bedragen in rekening gebracht, dan blijken vermeende bruikleenovereenkomsten op enig moment wellicht huurovereenkomsten te zijn en huurbescherming mee te brengen. Leegstandbeheerders zullen vervolgens overspoeld worden met allerhande claims en hun bestaansrecht verliezen. Voor leegstandbeheerders (en eigenaren) is en blijft dus het devies: be careful!


Publicatiedatum:15 september 2013