Positie samenwoner na overlijden hoofdhuurder

Positie samenwoner na overlijden hoofdhuurder

De hoofdregel is dat de huurovereenkomst tussen partijen niet eindigt door het overlijden van de huurder (artikel 7:229 lid 1 BW). Voor woonruimte gelden andere regels. Hoe de situatie na het overlijden is, hangt af van de vraag of er andere huurders, medehuurders of inwoners zijn. Huisgenoten kunnen in bepaalde gevallen de huur voortzetten. Een en ander is in de wet geregeld in artikel 7:268 BW. Lees hierover ook mijn weblog ‘Overlijden van de huurder bij woonruimte’. De achterblijvende huisgenoten of samenwoners zetten de huurovereenkomst automatisch voor zes maanden voort als zij hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden. Voldoen de overige huisgenoten niet aan die vereisten, dan verblijven zij automatisch direct al zonder recht of titel in de woning. De samenwoner moet de verhuurder op grond van de wet over het overlijden van de huurder informeren.

Vordering

De samenwoner die huurder wil worden moet dat binnen een termijn van zes maanden bij de rechter vorderen. Dit is uiteraard pas aan de orde nadat de verhuurder op een dergelijk verzoek negatief heeft beslist. De termijn van zes maanden is fataal. De wet noemt drie afwijzingsgronden: a. eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding; b. de huisgenoot is niet in staat de huurpenningen te betalen; c. er volgens de Huisvestingswet voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding

Met name het aantonen van de duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft tot veel rechtspraak geleid. In hoeverre een gemeenschappelijke huishouding “duurzaam” is, hangt onder meer af van de lengte van het samenwonen en de bedoeling van partijen. Daarbij wordt veelal de vraag gesteld of de samenwoning op de toekomst is gericht of niet.

Uitspraak Hoge Raad

Onlangs heeft de Hoge Raad (18 maart 2011, LJN BP1079) ten aanzien van de duurzame gemeenschappelijke huishouding geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat de zoon en zijn partner ten tijde van het overlijden van de huurder geen gemeenschappelijke huishouding meer met hem voerden omdat de huurder in een zorgcentrum was opgenomen, niet meebrengt dat de vordering op grond van artikel 7:268 BW moet worden afgewezen. De rechter dient in dat geval aan de hand van de omstandigheden van het geval te beoordelen of de zoon en zijn partner wél de bescherming van de wet genieten. Met andere woorden: voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is niet vereist dat deze op het moment van overlijden van de huurder nog bestaat. Voor vragen over het medehuurderschap en de positie van de niet contractuele huurder kunt u zich via email of per telefoon tot mij wenden.


Publicatiedatum:20 juni 2011