Onderzoeksplicht van de koper

Kopers zagen er van af om een nader bodemonderzoek te verrichten. Daarmee hebben zij het risico op zich genomen dat de bodemverontreiniging ernstiger zou zijn dan ten tijde van de koop bekend was. De nadien geconstateerde mate van bodemverontreiniging kon in beginsel dus niet aan de verkopers worden tegengeworpen, tenzij er bijzondere omstandigheden waren. Deze werden hier echter niet aanwezig geacht. Kopers sloten op 14 october 2002 een koopovereenkomst met betrekking tot een woonhuis met showroom, werkplaats, schuren, ondergrond, erf alsmede verdere aan- en bijbehoren. De verkopers hebben in de bijbehorende bedrijfsruimte sinds 1965 een bromfietsenreparatie- en handelplaats geëxploiteerd. Bij de koopovereenkomst zit een rapport ‘verkennend bodemonderzoek’ van september 2000 gevoegd. Dit rapport verwoordde de historie van het pand. Het huis is gebouwd in 1906 en heeft voorheen de functie gehad van boerderij met een tweetal schuren. Het rapport vermeldde dat bij de sloop van deze boerderij en schuren een deel van het puin gedeeltelijk in de bodem is verwerkt. In 1970 heeft er op het westelijke gedeelte van het perceel een brand plaats gevonden, waarbij via het bluswater mogelijk een onbekende hoeveelheid asbest in de bodem is geraakt. Het rapport verwees tevens naar een bodemonderzoek in 1996 dat ten behoeve van omringende nieuwbouw is uitgevoerd. Verschillende typen verontreiniging (licht, matig en ernstig) worden er gesignaleerd en de gegevens worden opgenomen in de rapporten (1996 en 2000). De kopers gingen echter niet tot nader onderzoek van de bodem over. Begin april 2004 vonden kopers asbest in de tuin. Op 6 april 2004 stelden zij de verkopers aansprakelijk voor alle kosten met betrekking tot vaststelling, onderzoek en sanering. Een voorlopig deskundigenonderzoek begrootte de schade op € 110.000,- In de bodemprocedure oordeelde de Rechtbank Haarlem dat dit bedrag niet voor rekening van de verkopers behoorde te komen. De kopers zijn immers voorafgaand aan de koop ingelicht over het rapport van september 2000. Van een bepaalde mate van verontreiniging hebben zij kennis genomen. Een nader onderzoek had meer duidelijkheid over de mate van verontreiniging kunnen verschaffen. De Rechtbank verwees ook naar het bodemonderzoek van 1996 dat wordt genoemd in het rapport van september 2000 en in een bij de contractstukken gevoegde brief van de gemeente Haarlemmermeer van 2 may 2002. De werkelijke mate van bodemverontreiniging was in die zin dus onzeker. In deze omstandigheden kwam op kopers een onderzoeksplicht naar de werkelijke staat van de bodem te rusten. Zij hebben hiervan afgezien en daarmee het risico op zich genomen dat de bodemverontreiniging ernstiger zou zijn dan ten tijde van de koop in october 2002 bekend was. De nadien geconstateerde mate van bodemverontreiniging kan in beginsel niet aan de verkopers worden tegengeworpen. Dit is slechts anders als er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die bij verkopers bekend waren en waarvan zij kopers op de hoogte hadden moeten stellen. Onder deze bijzondere omstandigheden viel niet het feit dat een andere potentiële koper in de periode september 2002/november 2002 een onderzoek verrichtte naar de bodem. “Op de verkopers rust niet de algemene verplichting om aan elke potentiële koper mee te delen dat een andere gegadigde al onderzoek naar de deugdelijkheid van de aangeboden zaak verricht”, aldus de rechtbank. Ook de niet nader onderbouwde stelling dat de verkopers bewust brommeronderdelen in de tuin hebben begraven, vormde geen bijzondere omstandigheid waardoor de kopers zich van hun onderzoeksplicht konden vrijwaren. Tot slot droegen kopers geen nader bewijs aan van hun stelling dat er door de verkopers een rookgordijn was opgetrokken tijdens de onderhandelingen. De kopers moesten op de blaren zitten. Alle kosten voor vaststelling, onderzoek en sanering kwamen voor hun rekening.