Onrechtmatig handelen verkopend makelaar

Voor eigenschappen van het onroerend goed waarvan de verkoper meent, respectievelijk mag menen, dat de koper deze ten tijde van de koop kende, geldt geen mededelingsplicht. In de literatuur en de jurisprudentie wordt deze regel aangenomen.

Uitzonderingen op mededelingsplicht

Uitzonderingen hierop zijn echter mogelijk, bijvoorbeeld omdat er mededelingen door de verkopende makelaar worden gedaan aangaande de eigenschappen van het onroerend goed terwijl deze verkoopmakelaar wist of had moeten weten dat het onroerend goed deze eigenschappen niet bezit. Dit kan dan niet zozeer worden gezien als non conformiteit van het onroerend goed, maar kan onder omstandigheden wel een onrechtmatige daad zijn. Wanneer had moeten worden medegedeeld, kan het verweer niet zijn dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan, zoals recentelijk de Rechtbank Dordrecht oordeelde in haar vonnis van 25 juli 2012.

Te koop: appartement met uitzicht

Het ging in dit geschil om een verkoper die tevens aannemer van het complex was. Het complex was door de verkoper/aannemer ontwikkeld en gebouwd en werd verkocht door een makelaar. In de verkoopbrochure werd aangegeven dat het complex voorziet in een vrije uitkijk over de omgeving. Op enig moment ondertekent de koper de koop-/aannemingsovereenkomst voor een appartement op de zesde etage. Voorafgaand aan het sluiten van deze koopovereenkomst heeft de koper onderzoek uitgevoerd bij de gemeente, maar hij neemt geen kennis van de bij het bestemmingsplan behorende bestemmingsplankaart. De gemeente verschaft aan de koper geen inzage in deze gegevens en voor de koper is dus niet duidelijk hoe hoog de mogelijke bebouwing rondom het complex zal zijn. Na datum van de verkoop aan koper wordt er bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een gebouw van 30 meter hoog, gelegen naast het complex waarin het appartement van de koper zich bevindt. De nieuwbakken eigenaar van het appartement op de zesde accepteert dit niet en start een procedure tegen zowel de aannemer als de makelaar. Naast non conformiteit van het gekochte, vordert de koper een verklaring voor recht dat de makelaar jegens de koper onrechtmatig heeft gehandeld. In de procedure was vast komen te staan dat de makelaar op de hoogte was van het ontwerp bestemmingsplan en dus dat er een mogelijkheid bestond dat er een toren van 30 meter zou worden gebouwd.

Non-conformiteit?!

De Rechtbank oordeelt dat er van non-conformiteit geen sprake is, omdat door de koper niet is bewezen dat de aannemer en/of de makelaar ervan op de hoogte was dat voor koper een blijvend en vrij uitzicht van doorslaggevend belang was voor de aankoop van het appartement. De koper had echter nog de andere troef, zijnde het onrechtmatig handelen van de makelaar jegens koper. Aldaar oordeelt de Rechtbank dat er sprake kan zijn van een onrechtmatige daad indien door de makelaar mededeling is gedaan over het blijvend vrij uitzicht, terwijl de makelaar wist of had behoren te weten dat de mogelijkheid bestond dat er hoogbouw zou plaatsvinden. Mocht vast komen te staan dat de makelaar wist dat er een 30 meter hoog gebouw zou worden gerealiseerd, dan zou gesteld kunnen worden dat de makelaar bewust in strijd met de waarheid heeft verklaard. De Rechtbank zoekt dus in principe aansluiting bij de jurisprudentie over mededelingsplicht binnen het leerstuk van de non-conformiteit, maar oordeelt dat dit ook een onrechtmatige gedraging van de makelaar kan opleveren. Wanneer had moeten worden medegedeeld (door de makelaar), kan het verweer niet zijn dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. De koper is er thans nog niet; hij heeft uitsluitend de bevestiging van de Rechtbank dat er onrechtmatig gehandeld is door de makelaar. Over de schade zullen partijen hun hoofd nog moeten buigen.