Overname huur bij wijziging bedrijfsstructuur

In casu had dit gevolgen voor de lopende huurovereenkomst. Er is een aantal wettelijke criteria dat gevolgd dient te worden wanneer tot contractsoverneming wordt overgegaan. In voormelde uitspraak trok de ‘voormalige huurder’ aan het kortste eind en werd uiteindelijk tot betaling van de achterstallige huurpenningen veroordeeld. Een bittere nasmaak!

Voorwaarden contractovername

Wat speelde er in deze zaak. Een vennootschap onder firma (VOF) huurt een bedrijfspand. Enkele jaren later wordt de VOF ingebracht in een Besloten Vennootschap (BV). De BV gaat failliet. De verhuurder vordert in rechte betaling van de achterstallige huurpenningen van de VOF en de firmanten, omdat zij volgens haar, huurder was van het bedrijfspand. De VOF en de firmanaten verweren zich met de stelling dat niet zij maar de BV huurder van het bedrijfspand was. De kantonrechter dient te beoordelen of sprake is van contractsoverneming ex artikel 6:159 BW. In voormeld artikel staan de vereisten opgesomd. Zo moet er een akte zijn opgemaakt waarbij de overdrager zijn rechtsverhouding tot een derde aan de overnemer overdraagt. Deze akte is volgens de kantonrechter aanwezig zodat hij oordeelt dat aan het zogeheten schriftelijkheidsvereiste is voldaan. Behoudens het schriftelijkheidsvereiste is echter ook nodig dat de de verhuurder aan de overdracht van de huurovereenkomst haar medewerking heeft verleend. De medewerking behoeft niet schriftelijk te zijn, maar moet wel ondubbelzinnig vaststaan. Op dit punt faalt de huurder. De VOF c.q. firmanten hebben verhuurder wel schriftelijk op de hoogte gesteld van de overdracht, maar hebben nooit een reactie op die brief van verhuurder gehad. Verhuurder ontkent bovendien deze brief te hebben ontvangen.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter oordeelt los van het feit dat de verhuurder heeft verklaard de brief niet te kennen, dat dit niet betekent dat de verhuurder met de door de VOF mogelijk beoogde overdracht van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Zeker nu is gebleken dat de verhuurder de periodieke huurpenningen bleef factureren op de naam van de VOF. Voorzover de huurtermijnen ten laste van de bankrekening van de BV zijn betaald betekent dit evenmin dat verhuurder met een overdracht van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Verhuurder heeft volgens de kantonrechter niet haar medewerking verleend aan een overgang van de huurovereenkomst waardoor de VOF en de firmanten hoofdelijk werden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand.

Lessen

Mocht u in een soortgelijke situatie komen te verkeren, dan is dus van belang te weten dat een akte vereist is waaruit blijkt dat de overdrager zijn rechtsverhouding tot een derde aan de ondernemer overdraagt. Vervolgens dient de derde aan de overdracht van die rechtsverhouding zijn of haar medewerking te hebben verleend. Het is hierbij dan uiteraard verstandig de toezegging van de derde op schrift te hebben. Pas als u aan voormelde vereisten heeft voldaan, kan gesproken worden van een geldige contractsoverneming.